政策环境综述： 宅基地改革“三权分置”，地方城市继续因城施策

18 年 1 月， 行业政策方面，地方政府依旧延续 17 年“分类调控，因城施策”的主基调，天津表示严控市场风险，海南表示将减少房地产投资比重， 与此同时，江苏提出全面放宽重点群体落户限制，一方面“四限”等调控仍在延续，另一方面，地方层面落户宽松及人才购房等边际宽松政策加速落地。长效机制方面，中央一号文件提出宅基地“三权分置”作为集体建设用地的组成部分，利用宅基地发展租赁市场符合加快建立多主体供应的住房制度的要求，在扩大土地供应渠道的同时降低企业拿地成本。

成交市场综述： 低基数下成交同比小幅增长，二线表现优异

根据房管局跟踪的高频数据，我们监测的 50 城市 1 月成交面积受去年同期春节拉低基数影响，同比上涨 4.4%，环比则季节性下滑 21.7%。分城市看，我们跟踪的 4 个一线城市、 22 个二线城市、 32 个三四线城市环比分别下滑 39.7%、 19.8%、 16.6%，但与去年同期相比，二线城市同比上涨19%，涨幅显著，一线、三四线同比降幅也呈现收窄。 新推盘去化维持高位，批售比维持在 1 左右， 库存总量小幅下行。总体来看， 重点城市供给同比增加叠加去化较好的情况下带动成交小幅上涨， 其中二线表现较好。

土地市场综述： 土地供需继续放量， 一线、三四线出让金涨幅显著

中国指数研究院数据显示， 2018 年 1 月， 300 城市住宅用地推出规划建面 9340 万平米（环比-36%，同比+3%），成交建面 7342 万平米（环比-50%，同比-1%），土地出让金 3350 亿元（环比-41%，同比+42%），楼面均价 4563 元/平米，平均溢价率 24%。分城市看， 其中，一线城市宅地供地放量显著，带动成交同比大幅上涨，二线城市供需同比出现小幅下滑，而三四线城市供需同比小幅上行，但楼面价抬升带动出让金大幅上涨。

资金环境综述：按揭贷利率涨幅略有加快， 龙头融资具备优势

18 年 1 月首套房及二套房按揭贷利率持续上行，且涨幅略有加快，按揭贷环境继续收紧。 房企融资方面， 1 月融资环境仍然趋紧，开发贷、委托贷、中期票据同环比下滑明显，信托贷款、公司债发行规模较去年同期有所上行，但融资主体以龙头房企为主。资金成本方面，信托贷款、委托贷款小幅上涨，银行贷款成本较为稳定，公司债成本受结构性影响（本月以龙头发债为主）呈现明显下行。

风险提示

政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。