主要观点：

土地购置费增速较快，拉动房地产开发投资上涨。今年上半年房地产开发投资完成额为55530亿元，同比增加9.7%，上半年房地产开发投资完成额增速同比去年小幅提升，单月增速重回或接近两位数。细分拆开上半年房地产开发投资完成累计值，建筑工程、土地购置、安装工程、设备工器具购置与其它等费用同比增速分别为-4.6%、74.4%、-8.5%、-2.7%与-2.4%。受益于去年房地产销售向好，资金回笼快，上半年土地购置费增速较快。上半年房地产开发投资增速主要由土地购置费贡献，贡献率超过100%。

行业集中度进一步提升，房企规模化热情不减。行业销售金额排前10、20、50、100的房企近年来销售金额持续快速增长。根据中国指数研究院数据，上半年共有138家房地产企业销售额超过50亿元，合计实现显示销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%；市场占比达到76.4%，同比提升15.2个百分点。

板块及样本企业营收与归母净利润增速依旧保持在较高水平。2018年上半年房地产行业样本和申万一级行业房地产板块公司营业收入分别为5329.54、7715.68亿元，同比分别增长31.88%、22.77%；样本与板块归母净利润分别为513.53、848.53亿元，同比分别增长42.95%、41.41%。

行业杠杆率提升。2018年上半年板块整体资产负债率为80.01%，环比2017年上升0.9356个百分点，近年来板块杠杆率呈现缓慢逐步提升趋势。板块净负债率提升，2018年上半年板块整体净负债率为105%，环比2017年上升4个百分点。

投资策略：行业优质上市中大型房企在拿地、融资成本等方面优势明显，经营销售下行风险较小，加之目前估值相对较低，具有一定的配置价值，建议持续关注规模靠前、高周转、业绩确定性大的优质龙头房企，以及紧跟国家政策把握粤港澳大湾区主题的结构性机会。

风险提示：行业销售波动；政策调控导致经营风险（棚改政策转向、房地产税出台等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（施工风险、土地储备进展不顺等）。