全球股市
您的当前位置:股票首页 > 研报数据 >行业研报>详情

房地产:对当前板块表现的讨论(十):论业绩确定性‚和资产减值

2018-10-19 00:00:00 发布机构:国泰君安 我要纠错

市场有些混淆收入确定性和业绩确定性,按照业绩确定性计算,当前有下降风险。 1)按照定义,收入确定性=预收账款/营业收入,业绩确定性=潜在可实现净利润/净利润, 目前市场存在混淆二者概念的情况。假设2018 年的收入和利润增速都保持和 2017 年不变,当前 34 家主流企业收入确定性为 1.4,超过 2016 和 2017 年的 1.0 与 1.2。但若计算业绩确定性,以 2018 年 H1 的净利润率作为 2018 年全年净利润率来测算, 2018年业绩确定性为 1.3,和 2017 年持平,高于 2016 年的 1.0。 2)若再考虑利润率下降, 在变动-1/-2/-3pct 情况下, 2018 年业绩确定性分别下降至 1.1/1.0/0.9,也就意味着,全行业净利润率若下降超过 1 个 pct,业绩确定性将低于 2016 年。

在有息负债规模增速超过预收账款增速、权益比例逐步下降的背景下,净利润率的下降是大概率事件,业绩确定性的顶出现在 2017 年, 2018年后逐步下行。 1) 2018 年上半年,有息负债增速为 25%,考虑成本上行,实际利息支出增速预计超过 30%,上半年收入增速为 29%,和有息负债对应利息支出增速一致。经过 2015~2016 年的低成本融资之后, 2017年进入到高成本阶段,随着债务逐步到期,新置换债务的成本上行相比于 2015~2016 年预计有 50%以上的成本上行,将在 2018~2019 年逐步体现。 2)若收入增速低于负债利息成本抬升速度,则不考虑地价波动影响,财务费用实际支出也将压低净利润率。因此,我们预计业绩确定性高点在 2017 年, 2018 年略有下行。

2016~2017 年高价地逐步入市, 2018 年的地价下跌和房价限价,引发的利润率下降可能会提前反应在资产减值当中。 历史上,减值的风险较低,原因在于地价没有真正下跌过,但 2018 年地价出现了明显的下行,而且我们判断,由于地方融资平台的收紧,供地增加、流拍增加、地价下行仍将存在,可以参考我们此前的报告。另一方面,部分单价地王在当前的限价背景下,并不能够获取任何盈利,考虑到 2016~2017 年地王频出,项目存在亏损的可能。以上两种情况的叠加,使得项目计提减值存在可能,时间点可能在 Q4。

以周期的眼光看待房地产行业,特别是金融周期, Q4 的风险点在 2019年会逐步化解。 地产的周期本身是债务周期,也就是土地周期,因此,当债务扩张或者土地扩张的时候,本质上是行业上行期,当进入债务收缩期时,实际上就进入了下行周期。从预期的下行速度来看,近期的表现属于预期下行最快的时候,隐含后续量价下跌和利润下降,因此, Q4结束后, 2019 年将进入到预期改善区间。

风险提示: 需求不足导致行业下行,调控政策进一步收紧等。

重要提示文章部分内容及图片来源于网络,我们尊重作者版权,若有疑问可与我们联系。侵权及不实信息举报邮箱至:tousu@cngold.org

免责声明金投网发布此文目的在于促进信息交流,不存在盈利性目的,此文观点与本站立场无关,不承担任何责任。部分内容文章及图片来自互联网或自媒体,版权归属于原作者,不保证该信息(包括但不限于文字、图片、图表及数据)的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等,如无意侵犯媒体或个人知识产权,请来电或致函告之,本站将在第一时间处理。未经证实的信息仅供参考,不做任何投资和交易根据,据此操作风险自担。

股票频道STOCK.CNGOLD.ORG

下载金投网