投资要点

事件：12月12]日，发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。

企业债发行显著放宽，从国企垄断向优质民企敞开。企业债主要由发审委审批，在银行间市场流动，过去基本由央企、国企或国有控股企业垄断发行，多数投向基建或政府主导项目。此次发文明确支持优质民企，特别是信用优良、经营稳健并对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质民企。

发行门槛要求较高，实现负面清单管理。对地产行业要求主体信用等级达AAA、近三年未发生违约违法违规、资产总额大于1500亿、营业收入超过300亿、资产负债率不超过85%。允许房企发行企业债进行补流（不超过50%的债券募集资金规模可用于补充营运资金）或投入到保障性住房、长租公寓、产业园区等方向，公开发债规模与公司债券余额合并不得超过净资产40%，禁止传统的房地产投资或过剩产能投资。

继续抑制资金流向房地产，但房企融资不再受歧视，监管导向转向“轻主体重行为”。政策面对房企提升金融杠杆拿地、投资投机需求入市等行为依然保持高压态势，继续抑制资金流向房地产，但专门针对房地产企业的融资限制在逐渐解除。11月华夏幸福、泰禾等公司融资获准，12月4日中粮地产带资重大资产重组获证监会无条件通过，此次企业债放开鼓励优质房企发行企业债投向政策鼓励的方向，表现监管导向转向更理性更务实的“轻主体重行为”方式。凡是优质房企必要的补充营运资金、投入保障房、租赁市场及产业地产等政策鼓励的融资行为是被许可甚至鼓励的。

去杠杆力度趋缓但方向未变，信用优势决胜下半场。尽管融资层面有放松的现象，但房地产行业依然处于“去杠杆”的阶段，未来3年信用体系的差异决定了房企的竞争格局。部分央企地产商或优质民企地产公司会进一步抬升自身的比较优势，融资端的优势会初步传导到土地资源获取及产品营销优势上。

投资建议：放宽企业债发行利好龙头房企，或加剧房企分化整合，负债率较高回款压力大的民企或面临销售下行及融资受挤压的双重压力，刺激改善型住房需求及城际购房资格宽松可能还是要等到明年3月以后。我们维持“跟随大市”投资评级，A股推荐万科A（000002）、保利地产（600048）、招商蛇口（001979）、金地集团（600383）、华侨城（000069）、华夏幸福（600340）等，H股推荐中国恒大（3333.HK）、中国金茂（0817.HK）、旭辉控股集团（0884.HK）等。

风险提示：房地产调控政策风险、房企销售或不及预期风险。