近期，随着经济下行压力加大，房地产政策放松的预期不断升温，放松的信号也不断出现。本篇报告，我们回顾了 2008、 2012、 2014 三轮经济下行压力之下的地产政策放松，试图找到历轮宽松下房地产的市场底与政策底和基本面底部的关系，以判断本轮地产板块的投资节奏。

第一轮： 2008 年三季度地产放松。 2008 年，金融危机影响逐渐蔓延至实体，年中开始外围需求断崖式下滑，年底 PMI 创纪录地降至 40 以下，经济下行压力巨大。内外压力显现的背景下，宏观调控于 2008 年三季度明确转松，在刺激政策推动下，地产行业在 2008 年年底转为量价齐升，商品房销售和 70 大中城市新建住宅价格均触底反弹。

第二轮： 2011 年底-2012 年初地产放松。 2011 年 Q1 后价格从高位回落，经济面临由过热向通缩的转换，下半年债务违约问题首次大规模出现。在前期经济过热环境下，央行多次提准、加息，受持续收紧的政策影响，房地产价格环比在下半年逐渐转负。 2011 年 12 月央行时隔三年首次降准，次年 2月首套房刚需被明确鼓励，随后首套房利率下调。在流动性环境转松带动下，地产销售于 2012 年 Q1 见底，龙头房企销售最先修复。

第三轮： 2014 年上半年地产放松。 2013 年货币政策再度收紧，年中一度出现“钱荒”，经济短暂的反弹后再次进入下行周期。 2014 年下半年， 70个大中城市房价月环比一路跌至-1%以下，创下有统计以来的最低水平。2014 年 Q2 地产政策开始明确转向，三季度央行开始下调首付比、鼓励二套房、推动楼市去库存，地产交易热度在限购取消城市复苏。全国商品房销售于 2014 年 Q3 见底，随后开启了新一轮上行周期。

总结：地产的市场底越来越左侧，投资时点已经到来。 地产景气度在实体经济运行中所扮演的角色，决定了政策变化对于行业投资的重要性。一方面，在基本面与政策面博弈阶段，政策预期的走向更为关键；另一方面，政策宽松预期实际上取决于宏观经济压力大小。同时可以看到，经过三轮周期后，市场表现出明显的学习效应，地产板块拐点逐渐领先于政策和基本面出现。当前经济下行压力明确，尽管大的政策拐点可能仍要等待，但随着学习效应的增强和政策放松信号不断出现，地产投资时点或已经到来，未来将随着放松信号的不断验证，有望迎来大级别的修复行情。

风险提示： 1、 根据历史预测未来可能和实际情况存在误差； 2、 海外环境超预期变化； 3、 宏观经济超预期波动。