多地房贷利率松动，我们认为对房企终端需求将形成边际改善，但最终释放需求有限。发改委近期批复过万亿基建项目，铁建与轨交作为基建抓手，将成为 2019 年需求的主要来源。

房贷利率松动，预计释放需求有限： 2018 年 12 月份，全国首套房贷款平均利率为 5.68%，环比下降 0.53%，这是全国首套平均利率 23 个月以来首次出现下降。 12 月份共有 17 个城市首套利率均值出现回调，北上广深以及多数热门二线城市首套利率均值均有不同程度下降；全国首套利率最低排名中，上海位居第一、北京第四、广州第九、深圳第十，北京的排名较 11 月上升了 2 位次。 2018 年房地产销售以及土地成交双双走弱，无论是终端需求还是投资需求都明显下降。短期来看，放松房贷利率有利于降低居民按揭贷款现金流，刺激购房需求提升，引导需求边际改善；但长期来看，居民部门加杠杆后，自有资金水平已明显减少，放松房贷需求并未能改善居民部门的存量资金情况，释放需求有限。

铁建轨道交通作为主要抓手， 2019 年将成为需求主要释放领域： 2018 年12 月 6 日至今，在一个月左右的时间里，发改委批复了全国各地多个基建项目，投资总金额超过 1 万亿元。这其中，大多数是轨道交通项目，包括了上海、杭州等六个城市轨道交通，广西北部湾经济区、新建西安至延安、江苏省沿江城市群三个区域的铁路建设。基建补短板当前进入加速落地阶段。其中铁路建设政府掌控力较强，作为基建抓手，投资增速将率先抬头。而轨道交通，轻轨，城际铁路等新型城镇化基础设施建设，随着大城市群进一步形成，其建设也将逐步进入高峰期。未来铁路建设，轨道交通建设等板块将成为基建补短板充分受益标的。

评级面临的主要风险

基建资金到位情况不及预期，地产需求进一步下探，工业企业利润下滑，房屋竣工未有改善。

重点推荐

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