招商蛇口(001979)

事件：公司发布 2018 年度业绩预告

公司发布 2018 年度业绩预告，预计 2018 年归母净利润 145 亿元-155亿元，同比增长 19%-27%；因期内收购漳州项目，进行追溯调整后同比增长 15%-22% 。扣除永续债利息后 2018 年公司实现基本每股收益约1.79-1.92 元，同比增长 15%-24%；追溯调整后同比增长 12%-20%。

全年业绩平稳释放，结转节奏相对前置

2018 年公司业绩平稳增长主要系社区和园区开发业务毛利同比增加43 亿元、以及资产整体出售带动投资收益提升。从结转节奏来看，结构相对前置， 2018 年四季度实现归母净利润 62-72 亿元，同比下降 15%-27%，全年业绩占比降至 43%-47%（2017 年为 70%）。

销售增长靓眼，或受益于核心城市基本面改善

2018 年公司实现销售金额 1706 亿元，同比增长 51%，增速明显高于龙头平均水平（克而瑞数据 TOP20 房企平均增速为 29%）。考虑到公司土储主要位于一二线城市，或受益于核心城市政策面、基本面边际改善，预计 2019 年销售增长仍具一定韧性。

公司大额回购彰显后续发展信心

2019 年 1 月公司公告拟以 20-40 亿元回购股份，回购价格不超过 23.12元/股。回购股份的 50%用于股权激励或员工持股计划，另外 50%用于可转债转股需求。

维持“买入”评级

公司 2018 年四季度结转有所放缓，毛利水平或从高位回落，我们小幅下调公司 2018-2020 年预测 EPS 至 1.92、 2.38、 2.67 元（原为 1.95、 2.41、2.93 元），当前股价对应预测 PE 分别为 10.3、 8.4、 7.4 倍。 我们维持 2019年 10 倍 PE 估值，对应目标价下调至 23.76 元，公司前海土地整备方案落地加速资源价值释放，中长期增长潜力较强，维持“买入”评级。

风险提示

房地产调控致销售不及预期；项目结算进度不及预期。