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动态跟踪简报:高毛利率和存量资产价值支撑利润

2019-03-11 00:00:00 发布机构:光大证券 我要纠错

金融街(000402)

销售结构变化,结转项目进度缓慢,但毛利率水平相对较高

由于销售结构变化,2018年公司结转进度较慢,2018年前三季度实现营收86.90亿元,同比下滑45.38%;但毛利率水平相对较高,前三季度毛利率较2017年同期大幅提升17.5个百分点至47.3%。

优质存量物业稳健发展,公允价值重估将支撑利润水平

澎湃新闻报道,近期外资加大对国内存量物业的收购力度。2018年外资参与北京大宗物业收购金额为169亿元,占比超三成(2017年仅为2%);上海2018外资收购存量物业金额占比从2017的31%大幅提升至54%(详见3月1日发布的《2018年上海存量物业市场动态跟踪报告》);国内优质存量物业的价值得到认可,公允价值重估将支撑公司的利润水平。

公司通过项目改造增加出租面积、加强租约管理、完善增值服务等方式推动租赁板块经营稳步提升;2018年前三季度,公司存量物业板块(租赁和经营)合计实现营收18.4亿元,同比增长9%;实现息税前利润10.6亿元,同比增长10%;公司截止三季度末投资性房地产余额322.6亿元,计划2020年自持面积达到200万平方米。

项目拓展和融资扩张导致财务利息支出提升较快

2018前三季度,公司新增项目权益投资额129亿元,新增权益建筑面积271万平米,初步形成5大城市群格局;同期新增债务融资提升明显,融资活动产生的现金流量净额为141.65亿元(上年同期为-4.23亿元),其中融资现金流入255.29亿元,同比增长79.2%;前三季度公司财务费用同比增长32.28%。

下调12个月目标价至9.2元,维持“增持”评级

鉴于公司2018年结算进度较慢导致营收增长乏力,融资放量导致财务利息支出扩张,我们下调公司2018-2020三年EPS为1.07元、1.15元、1.30元(原为1.12、1.26、1.41元),综合考虑给予2019年8倍PE估值,下调12个月目标价至9.2元,维持“增持”评级。

风险提示

自持物业租金提升不及预期,项目销售情况不及预期。

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