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城市布局趋向均衡,资管业务稳定增长

2019-04-04 00:00:00 发布机构:中国银河 我要纠错

金融街(000402)

1.事件

公司发布了 2018 年年度报告。 报告期内,公司实现营业收入 221.13亿元,同比下降 13.35%;公司实现归属上市公司股东的净利润 32.69 亿元,同比增长 8.72%,扣非后归属上市公司股东的净利润为 29.82 亿元,同比增长 69.78%;公司基本每股收益为 1.09 元,同比增长 7.92%。 公司的利润分配预案为: 以 2018 年 12 月 31 日的公司总股本为基数,向全体股东每 10 股派发现金红利 3 元(含税)。

2.我们的分析与判断

(一) 营收下降,开发业务毛利高增

2018 年公司实现营业收入 221.13 亿元,同比下降 13.35%; 实现归母净利润 32.69 亿元,同比增长 8.72%,扣非归母净利润为 29.82 亿元,同比增长 69.78%; 受到公司竣工结算规模减少的影响,营收有所下降,其中, 房产开发业务实现营业收入 195.9 亿元,同比下降 15.72%, 毛利率为 45.77%,较 2017 年增加 20.42 个百分点,主要系成本管控的提升及结算项目的结构性因素; 物业出租业务实现营业收入 17.4 亿元,同比增长 11.60%, 主要系租金收入增加;物业经营业务实现营业收入 6.7 亿元,同比增长 4.71%。

(二) 销售金额创新高, 城市布局趋均衡

2018 年公司实现销售签约金额约 307 亿,同比增长 30%, 创历史新高。其中, 商务地产项目实现销售签约额 59 亿元, 住宅地产项目实现销售签约额 248 亿元。 公司基本完成五大城市群 15 个城市/区域的布局,城市的营收分布较往年更加均衡,广州、北京、上海、惠州、天津、重庆地区收入占比分别为 28.03%、 27.33%、 13.45%、 11.82%、 10.44%、 8.93%,抵御市场风险能力提升。 公司通过招拍挂、兼并收购、合作开发等方式,新增项目 20 个,新增权益建筑面积 356 万平方米,实现权益投资额 191亿元, 总体可结算资源规划建筑面积 1,533 万平方米。 公司以合理价格补充项目资源, 土储充裕, 有助于公司业绩稳步提升。

(三) 资管业务稳增长,自持业务盈利能力提升

公司资产管理业务整体实现营业收入 25.1 亿元,同比增长 11%;实现息税前利润 12.9 亿元,同比增长 9%。公司资产管理业务营业收入、息税前利润再创历史新高。 报告期内,公司在北京、上海、天津等中心城市核心区位持有优质物业 118.2 万平方米, 公司逐步开展资产管理业务的管理输出和资产证券化, 自持物业的盈利能力持续提升, 在提供稳定现金流的同时为公司开发业务的融资提供助力。

(四) 杠杆总体可控, 融资成本较低

报告期末, 公司资产负债率为 74.96%,同比提升 1.88%,杠杆水平总体可控。 公司完成含权公募公司债回售工作, “15 金街 01”债券调整后三年票面利率为 4.74%。 2019 年 1 月 17日,公司完成 20 亿元非公开发行公司债券(第一期),其中“ 19 金控 01” 票面利率为 4.33%,“ 19 金控 02” 票面利率为 4.47%。 同时,公司申报私募公司债并取得 60 亿元注册额度。 公司融资成本较低, 并且长期低成本资金为公司业务发展提供保障。 中诚信证券评估公司对公司主体评级为 AAA。

3.投资建议

金融街自持业务增长稳定,有望受益于资产证券化和 Reits 的快速发展。 公司深耕五大城市群并适度拓展卫星城区的项目,城市分布更加均衡。公司开发、 物业出租、物业经营三项业务均实现较高水平的毛利率。 基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司 2019-2020 年的每股收益分别为 1.21、 1.38 元。以 3 月 29 日 8.58 元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为 7.09、 6.22 倍。 参照可比公司估值水平,公司 2019 年的动态市盈率为 7.09 倍,低于均值 9.93 倍,具有吸引力,给予首次“推荐”评级。

4.风险提示

地产调控超预期,房价大幅下跌风险等。

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