此篇报告是我们探讨经营性地产的第三篇 ] ， 主要探讨了美国主流的、 典型的经营性房企的发展战略、 业务模式、财务指标和估值体系。

Redfin 是一家在线房地产经纪公司，提供优质、连贯的一站式经纪服务。根据美国经纪行业演变历程， Redfin 是在线媒体和经纪公司的深度融合，拥有自己的流量，也拥有自己的经纪人，因而一方面控制线上流量，一方面控制线下服务。目前， Redfin 业务范已扩展到美国 37 个州的 84 个区域市场，覆盖美国人口 70%，拥有近千名经纪人。在全美市占率为 0.54%，在最早进入的 10 个城市市占率为 1.66%。我们认为 Redfin 代表了通过互联网和房地产经纪行业深度融合来提升行业效率、降低行业成本的必然的趋势。预计 2021 年 Redfin 净利润 161.84 百万美元，给予 Redfin 20 倍 PE， 2021 年对应估值 32.37 亿。

GBRE 即世邦魏理仕是全球最大的地产综合服务商。公司成立至今不断通过收购进行资源优化， 目前其业务遍布地产服务的各个环节，从定位研究、销售租赁代理，到投资咨询、资产评估、资产买卖代理等。公司业务全球布局，美洲业务收入占比高； EMEA 地区公司提供全方位的商业地产服务以及一些小区的物业服务，并且业务主要集中在黄金和超级黄金地段。我们认为随着公司市场份额提升和企业内部管理软硬件的提升，盈利能力将持续稳步增长。

Horton 是美国的四大房产公司之一，主营业务为住宅建设及销售，以及房贷发放等房地产相关的金融服务。截至 2017H1 其业务范围覆盖 26 个州的 79 个市场。公司通过一系列的并购加盟拓展业务，释放规模效应，同时严控土地和现金两个风险，因地制宜多元发展。公司历史业绩受宏观环境影响有所起伏，但目前毛利率维持在 10-12%，净利率在 6-8%， ROE 在 12-14%的水平，持续稳定。我们预计未来业绩维持在正常水平小幅波动。

SRC 是一家自我管理的 REITS（房地产投资信托基金），主要业务是投资和管理单一租户商业房地产组成的资产组合，旨在以稳定的租金收入为重点，提供更高的风险调整后回报。截至 2017H1，公司的投资组合包括 2475 个物业，租赁给了 49 个州的 30 个行业的约 432 个租户。公司主要租户是零售产业，近年电商冲击了全球的线下零售行业，叠加美国多次加息影响，公司业绩有所下降。目前来看，公司 FFO、 AFFO 持续稳定增长，公司现金流情况良好、经营性收入良好、分红能力强。

Terreno 是一家内部自我管理的房地产信托投资基金，专注于在美国六个沿海市场收购，拥有和经营工业地产，包括具有仓储/配送、轻工业的研究和发展以及转运等功能的地产。截至 2017H1，公司拥有总面积约合 1270 万平方英尺的 178 座物业（包括三座待售物业）以及约合 40.5 英亩的 7 宗优良土地。公司近几年业绩实现快速的增长，主要是因为制造业开始出现复苏迹象，次级市场有需求，租金就有保障