保利地产(600048)

19Q1营收同比+12%，业绩同比+23%、源于公允价值变动收益大增

19Q1公司实现营业收入225.8亿元，同比+12.1%；归母净利润23.2亿元，同比+22.5%；基本每股收益0.2元，同比+22.5%；毛利率和净利率分别为39.8%和10.3%，分别同比+0.0pct、+0.9pct；三项费用率合计13.9%，同比+2.0pct；加权平均净资产收益率1.9%，同比+0.1pct。公司Q1业绩增速高于营收增速，主要源于公司持有金融资产分类调整导致公允价值变动收益2.5亿。考虑到：1）公司18年结算竣工比仅68.5%，同比-20.6pct，创09年来新低，19年提升空间较大；2）19Q1末预收账款达3,252.7亿，同比+26.9%，较18年年末+8.5%，可覆盖18年营收167%；3）公司19年计划竣工2,750万方，同比+24%；综合之下预计19年业绩仍将继续稳定增长。

19Q1销售1,097亿元、同比+26%，新开工、竣工、在建均录得高增

19Q1公司签约销售金额1,096.6亿元，同比+26.1%，销售排名较18年再进1位至行业第四；签约面积700.0万方，同比+18.1%；销售均价15,665元/平米，同比+6.8%；销售回款878亿元，回款率80%，较去年同期+3.0pct。Q1公司新开工、竣工、在建面积分别为997万方、274万方、9,181万方，分比同比+51.3%、+25.1%、+38.9%，其中新开工、竣工面积分别完成年初计划22.2%、10.0%。公司19年计划新开工4,500万方，同比仅+2.4%，但如果假设19年当年拿地当年开工持平于18年的1,096万方，那么19年新开工有望实现5,596万方，同比+27%，确保19年货值充沛，支撑销售继续稳定增长。

19Q1拿地谨慎、拿地额/销售额15%，同期净负债率下降至84%

19Q1公司土地市场新增建面279.0万方，同比-61.1%；对应总地价159.0亿元，同比-67.5%，其中拿地金额一二线占比78%，同比+6.5pct；平均楼面地价5,698.9元/平方米，同比-16.4%；Q1拿地额占比销售额14.5%，同比-41.7pct，拿地态度继续谨慎，拿地成本有所控制，并且拿地重心转向一二线。19Q1末，公司可售容积率面积16,378万方，同比+10.1%，待开发土储8,548万方，同比-10.4%，其中一二线占比约60%，城市圈周边核心三四线占比约30%。19Q1末公司资产负债率78.9%，同比+0.5pct，剔除预收款项后资产负债率仅42.9%，同比-1.9pct，净负债率84.0%，同比-17.5pct，拿地谨慎推动净负债率继续改善

投资建议：业绩销售稳增，开竣工积极，全年盈利高锁定，维持“强推”评级

公司积极变革始于17年，目标方面，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三；激励方面，17年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购突破性进展，彰显资源整合优势；拿地方面，16-18年拿地金额占比销售金额分别为56%、87%、48%，积极扩张坚定；销售方面，17-19Q1销售额同比分别+47%、+31%、+26%，销售继续稳增。我们维持公司2019-21年每股收益预测1.90、2.29、2.76元，目前现价对应19年PE仅为7.0倍、并目前NAV折价35%，维持目标价20.62元，维持“强推”评级。

风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期