保利地产(600048)

事件：

5月7日，保利地产公布4月销售数据，4月实现签约金额374.2亿元，同比+15.3%；实现签约面积255.2万平方米，同比+21.3%。4月新增建面54.2万平方米，同比-78.2%；总地价23.8亿元，同比-91.4%。

点评：

4月销售374亿，同比+15%，受益一二线持续回暖，预计全年销售稳增

4月公司实现签约金额374.2亿元，环比-12.3%，同比+15.3%，涨幅较上月下降11.6pct，略低于克尔瑞主流50房企3月单月平均同比+23.9%；实现签约面积255.2万平米，环比-9.9%，同比+21.3%，涨幅较上月下降8.4pct，低于我们高频跟踪的45城4月成交面积同比+34.2%；销售均价14,667元/平米，环比-2.7%，同比-4.9%。1-4月公司累计实现签约金额1,470.8亿元，同比+23.2%；累计实现签约面积955.2万平方米，同比+18.9%。累计销售均价15,398元/平米，较18年均价上涨5.2%。1-4月公司销售继续稳增，克尔瑞排名继续稳居第四，鉴于公司土储丰富，并布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市，在当前一二线市场持续回暖背景下，预计19年全年仍将保持销售稳增。

4月拿地24亿，同比-91%，拿地/销售额比6%，拿地继续保持谨慎

4月公司在郑州、重庆、东莞、梅州、莆田5城共获取5个项目，对应新增建面54.2万平米，环比-59.9%，同比-78.2%，其中新增权益建面占比88.9%；总地价23.8亿元，环比-57.8%，同比-91.4%，拿地额占比销售额6.3%，较上月下降6.8pct，4月拿地继续谨慎；平均楼面价4,387元/平米，环比+5.2%，较18年拿地均价-29.6%，其中郑州、梅州地块楼面价较低，拿地成本控制得当。1-4月公司共获19个项目，新增规划面积340.3万方，同比-64.2%；对应地价185.5亿元，同比-75.6%；平均楼面地价5,452元/平米，较2018年-12.5%；拿地额占比销售额为12.6%，拿地均价占比销售均价35.4%，较18年下降7.2pct。公司1-4月拿地整体趋弱，但拿地成本有所控制，考虑到公司充分受益于央企低成本融资优势，未来拿地弹性仍强。

投资建议：销售稳增，拿地谨慎，维持“强推”评级

公司积极变革始于17年，目标方面，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面，17年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；拿地方面，16-18年拿地金额占比销售金额分别为56%、87%、48%，积极扩张坚定；销售方面，17-19Q1销售额同比分别+47%、+31%、+26%，销售保持稳增。我们维持公司2019-21年每股收益预测1.90、2.29、2.76元，目前现价对应19年PE仅为6.8倍、并目前NAV折价37%，维持目标价20.62元，维持“强推”评级。

风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金改善不及预期。