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七城市地产调控政策点评:政策集中出台体现坚决态度

2017-09-26 00:00:00 发布机构:川财证券 我要纠错

事件

2017 年 9 月 22 日晚,全国楼市调控再现集中升级,重庆、南昌、西安、南宁、石家庄、长沙、贵阳等 7 个省会城市加码楼市调控政策。其中,除西安推出商品住房调价前要申报政策之外,其他 6 城均出台了限售措施。

点评

政策调控态度坚决,销售下行趋势延续。 本周周末七个省会城市出台“限售”政策, 其密集性体现了中央对本轮楼市的调控力度有增无减, 再度向市场传达了“房子是用来住的,不是用来炒的”的调控原则, 地产调控近期仍将继续维持较强力度。 据我们梳理, 自今年 3 月 24 日厦门首开“限售令”成为全国首个实施限售政策的城市后, 已经累积有超过 40 个城市纷纷出台类似的限售政策。 另一方面, 本次调控的七个城市近期房价上涨均较快,其中长沙新建商品住宅价格指数当月同比自去年 10 月以来就一直维持在 16%以上,是促发上述城市政策进一步收紧的直接原因。 而在具体操作路径上,本次调控以“ 限售” 而非“限购” 为主,也体现此次打击的重点是投机性购房需求。 从短期影响来看,我们粗略测算得到本次调控城市 1-8 月商品房累积销售面积共计 9,296.14 万平方米,占全国商品房累积销售面积的 10.09%, 再考虑到市场对地产销售下行趋势已有一定预期, 短时间内政策收紧对于实体经济的负面冲击仍属可控。

下半年棚改、土地供给因素趋弱,房地产投资有所回落。 本次限售政策的出台无疑是“完善地产调控长效机制”的其中一个步骤。 而从今年大幅度提高土地供给计划、 棚改加速、 租售同权推出等一系列政策的情况来看, 此次调控不仅仅局限于需求端收紧, 同时更注重于供给端的改革。 但考虑到今年上半年棚改货币化推进速度较快、土地供给短时间难于充分释放等一系列因素,地产投资仍处于缓慢下行通道。

行业集中度提升下本轮地产周期或更加平缓绵长。 销售方面, 今年上半年前 10龙头房企的销售额集中度由 2016 年 16%迅速提高到 22%, 而拿地方面前 15 龙头房企也已经取得全国 300 城市 37%的土地供给,较去年 22%的数据亦有明显提升。总体来看,在行业集中度迅猛提升的大背景下,本轮地产周期或将更加平缓绵长。

风险提示: 民间投资增速不及预期;下游需求低于预期;主要工业原料价格超预期调整。

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