招商蛇口(001979)

投资要点

事件： 1、招商蛇口公告公司 2018 年 1 月销售和获取项目情况。 2018年 1 月，公司实现签约销售面积 60.06 万平方米，同比增加 80.74%；签约销售金额 117.56 亿元，同比增加 77.10%。 1 月公司新增 5 个项目，分别位于苏州、北京、福州、济南四个城市，总计容建筑面积 81.6 万平米，总地价 62.37 亿元；总权益计容建筑面积 31.42 万平米，总权益地价 32.95 亿元。2、公司收购浙江润和房产集团有限公司 100%股权及相关债权，转让价格为人民币 9.07 亿元，其中，股权转让价款 5198 万元，债权转让价款 85550万元。 收购标的公司的主要资产包括 4 个在建项目，总计容建筑面积 48.18万平米； 9 个竣工项目； 1 座酒店。

点评：

一月销售大幅增长，创历史同期新高。 2018 年 1 月，招商蛇口实现签约销售面积 60.06 万平方米，同比增加 80.74%；签约销售金额 117.56 亿元，同比增加 77.10%。公司 1 月平均销售单价 19574 元/平米，环比大幅增长24.5%，同比小幅下降 2%，主要因本期推盘中一二线城市占比较高。公司一月销售大幅增长，创历史同期新高。

投资力度较强。 1 月公司新增 5 个项目，分别位于苏州、北京、福州、济南四个城市，总计容建筑面积 81.6 万平米，总地价 62.37 亿元；总权益计容建筑面积 31.42 万平米，总权益地价 32.95 亿元。公司 1 月拿地金额占销售金额比重为 53%，略低于 2017 年全年 78%的水平，主要因年初季节性因素影响，政府推地力度较小。但同时公司本月通过并购方式获取了浙江润和房产集团有限公司 100%股权及相关债权，进而获取了部分房开项目，包括 4 个在建项目、 9 个竣工项目及 1 座酒店。公司积极通过多元化方式获取土地储备，本次并购的 4 个在建项目和 1 座酒店都位于杭州市，将大大增强公司在长三角区域的项目储备。

投资建议： 招商蛇口作为招商局集团旗下房地产板块的旗舰公司，定位于领先的城市及园区综合开发和运营服务商，是集团重要的核心资产整合及业务协同平台。公司在粤港澳大湾区资源储备充足，未来将充分受益于湾区发展红利。我们预计公司 2017-2019 年 EPS 分别为 1.55、 1.85、 2.30元，对应 PE 分别为 15.0、 12.5、 10.1 倍。基于公司在粤港澳大湾区丰富资源、招商局集团强大的业务协同优势、城区和产业园综合开发运营经验，我们给予“买入”评级。

风险提示： 行业销售规模大幅下滑、按揭贷款利率大幅上行、房地产政策大幅收紧、房企资金成本大幅上行