万科A(000002)

公司公告11月经营数据。2018年11月，公司实现合同销售面积355.6万平方米，同比增长54.88%，环比增长4.19%，合同销售金额583.2亿元，同比增长67.83%，环比增长7.86%；2018年1-11月份公司累计实现合同销售面积3599.0万平方米，同比增长14.55%，较上月上升3.2个百分点，合同销售金额5439.5亿元，同比增长16.3%，较上月上升4.1个百分点。

点评：

销售面积增长持续，均价有所提升

11月公司销售面积增长较好，同比增速提升明显，主要与同期基数较低有关；环比继续小幅改善，延续了10月良好的销售态势。公司销售额创下半年新高，整体回款速度改善，对公司拿地、开工等产生积极影响。

进入四季度，我们看到万科推盘速度加快，导致销售面积和均价提升。公司11月销售均价16,400元/平，环比提升3.5个百分点，即与优质项目推盘力度加大有关。

拿地较为谨慎，环比增长与销售增长有关

公司11月新增项目14个，分别位于中山、深圳、天津、包头、廊坊、保定、淄博、西双版纳、昆明等地，主要位于二三线城市，少量四线市县地区。权益建面232.8万方，环比增长33.7%，支付权益价款140.51亿元，同比下降17.8%，环比增长60.4%。拿地同比下降主要源于公司土地投资放缓，而去年下半年公司拿地积极，高基数导致同比增速下降明显；拿地环比改善主要源自10月销售状况较好，公司投资增速与上月销售增速基本匹配。公司11月拿地均价6729元/平，占11月销售均价的41.0%，环比增长30%，主要与本期深圳项目拿地金额较大、均价较高有关。

盈利预测与投资评级

公司作为A股房地产企业龙头，品牌力强。我们预计公司2018-2020年EPS分别为2.94元、3.47元和3.93元，对应的动态市盈率分别为8.61倍、7.29倍和6.44倍。给予“谨慎推荐”的投资评级。

风险提示

房地产调控超预期；融资成本上升；长租公寓业务发展不顺利。