保利地产(600048)

事件：

公司公告11月销售情况。公司11月份实现签约面积233.51万平方米，同比减少19.53%，环比增长11.08%；实现签约金额335.22亿元，同比减少7.92%，环比增长7.73%。2018年1-11月，公司实现签约面积2469.16万平方米，同比增长23.96%；实现签约金额3682.91亿元，同比增长34.28%。

点评：

高基数下增速回调，项目储备充足

本月公司销售面积同比增速为负，主要原因为同比数据基数较高；环比出现改善，与11月市场企稳有关，也与公司加大推盘力度有关。2017下半年，公司开工面积达3000余万平方米，将陆续开启预售，项目储备充足，公司加大推盘力度以保证回款。本月签约均价1.44万/平方米，环比增长-9.7%，公司销售价格存在压力。

根据wind统计，11月30大中城市商品房成交面积1628.69万平方米，环比增长16.59%。本月公司销售面积环比增速不及30大中城市均值，主要因部分项目位于三四线城市，销售增速确不及30大中城市，拉低了增速。

土地市场降温，拿地转向谨慎

11月公司新增6个项目的土地储备，位于广州、珠海、青岛、石家庄、太原等5个城市，以一二线城市为主，较之上月以三线城市为主的积极拿地政策出现大幅调整。共新增建面149.31万平方米，同比增长-64.36%，环比-62.18%；总地价67.27亿元，同比增长-76.08%，环比增长-63.31%，权益地价占比40.55%，比上月下降14.13个百分点；楼面价4,505元/平米，同比增长-32.88%，环比增长-3.18%。在楼面均价下行的情况下，公司取得了更多的一二线城市土地，从公司的拿地变化上可以看出，11月土地市场存在降温迹象。公司拿地成本下行，有利于利润扩张、对抗风险。

盈利预测与投资评级

公司增长迅速，围绕一二三线城市布局，储备项目质量较好。我们预计公司2018-2020年EPS分别为1.58元、1.98元和2.52元，对应的动态市盈率分别为8.46倍、6.74倍和5.29倍。给予“谨慎推荐”的投资评级。

风险提示

房地产调控政策超预期；房贷利率持续上升，购房需求下降。