招商蛇口(001979)

事件：招商蛇口（001979）公布18年12月销售简报，12月公司实现签约销售面积115.75万平米，同比增加78.73%；实现签约销售金额217.71亿元，同比增加113.88%。

点评：

18年整体销售额增长超五成超额完成年初目标。18年12月，公司实现房地产签约销售面积115.75万平米，同比增加78.73%；实现签约销售金额217.71亿元，同比增加113.88%。18年1―12月，公司累计实现房地产签约销售面积827.35万平米，同比增加45.15%；累计实现签约销售金额1705.84亿元，同比大幅增加51.26%。整体看，在楼市调控持续从严及全国销售增速回落背景下，公司能超额完成年初定下的全年1500亿销售目标，同时销售增幅超五成领跑行业，凸显其执行能力及竞争力。

前三季归属净利润增长114.4%全年业绩可期。前三季度公司实现营业收入总额337.8亿元，同比增长25.8%；实现归属净利润82.8亿元，同比大幅增长114.4%。截至三季末，公司账上预收账款达842亿，为17年全年结算的111.67%，结算资源充裕，全年业绩保持较快增长可期。

融资渠道畅通融资成本极具优势。截止18年三季末，公司资产负债率为77.17%，较17年末上升5个百分点。其中账上预收账款842.74亿，较17年末上升292.13亿。扣除预收账款后，资产负债率为57.08%，整体负债水平适当。公司账上货币资金511.11亿，为短期借款和一年内到期长债总和的117.63%，资金保障度较高。年内顺利发行了公司债券70亿元，获取银行授信超1500亿，综合资金成本为4.87%，融资渠道畅通，融资成本极具优势。

招拍挂及并购获取土地规模持续扩大有保障。公司近年通过股权收购获取项目体量较大，并且获取成本上具备优势，彰显国企竞争性。前三季度公司累计新增项目58个，扩充项目资源1000万平方米，总地价约820亿元，其中权益地价略超500亿，同比分别增长81%、29%和21.5%，增幅较大。12月份公司分别在杭州、南京、成都、十堰、武汉等地获取7块土地，总建筑面积达154.08万平米，拿地金额为46.8亿。全年来看，公司共新增获取土地建面1300万平，同比增长达65%；总拿地成本约930亿，为销售收入的54.8%。公司年内总体补充资源积极，为后续持续较快增长打下基础。

粤港澳大湾区规划出台及前海加速开发预期高。公司近期发布《关于签署前海土地整备协议的公告》，随后签署了相关合作协议。整体看，前海片区土地的土地整备实施方式、补偿价值、土地使用权置换方案以及

后续合资合作实施方案得到明确，有助于加快前海土地的开发建设流转，形成盈利。另外粤港澳大湾区发展规划有望19年年初出台，均对公司股价有提振作用。

总结与投资建议。公司15年底吸收合并招商地产上市后，聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势，形成三大业务板块互相协同发展格局。同时背靠大股东优质资源禀赋，在资源获取及资金成本上竞争优势凸显。公司具备丰富的城区和产业园区综合开发运营经验和独特的“前港―中区―后城”综合发展模式，异地复制逐步推开。在前海蛇口自贸区的土地及物业价值量大，享受粤港澳大湾区及前海自贸区发展的红利，项目价值重估将提升公司整体价值。当前通过股权激励、员工持股及跟投等措施，提升活力及效率。上市以来公司业绩承若得到超额兑现，同时未来持续快速发展值得期待。预计公司18年――19年EPS分别为1.94元和2.37元，对应当前股价估值偏低，建议关注。