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投资要点：

公司收入和利润高速增长，略超预期。公司2018年实现结算营业收入564.7亿元，同比增长70.3%；合并报表净利润39.1亿元，同比增长75.3%，归母净利润30.2亿元，同比增长46.4%。业绩超预期主因在于结算进度超预期。双赢机制下降本增效效果明显，公司房地产项目毛利率较往期明显改善，房地产及相关业务毛利率同比增加约1个百分点达26.1%，净利润率提升约至7.0%，加权平均ROE提升2个百分点达16.4%。

销售大幅增长，灵活控制投资节奏。2018年公司全口径销售额达到1628.6亿元，增长78%，权益销售金额（合并报表项目*权益比例+联营项目*权益比例）1183.3亿元。2018年5月以来公司收缩投资节奏，7月以来所有经过投资决策的项目重新进行评价，11月以来以低价获取了多宗一二线城市优质土地。公司以306亿权益价格合计补充土地储备面积约1333万平，拥有土地储备总计4418万平方米，其中一二线城市土地储备面积占比76.9%（预计未来可售货值占比85.8%），累计成本地价4339元/平方米。公司销售均价12925元/平，地售比33.6%，处于行业较低水平。权益拿地金额/销售金额为25.9%，投资强度有所控制。

业绩保障性强，所得税率存下行可能。公司2018年预收款621.2亿元，同比增长54.7%，是2018年营收的1.12倍，考虑到公司毛利率处于上升趋势，公司业绩保障性较强。公司2017-18年所得税率为38%和39%，主要由于前期收并购项目中不可抵扣成本影响，随着收并购项目影响的逐步消化，预计所得税率存下行可能。

财务指标持续改善，评级有望提升。公司资产负债率84.4%，剔除预收款的资产负债率为60.8%，较2018年初下降了6个百分点。有息资产负债率降至42.8%，同比减少10个百分点，净负债率降至182.22%，同比减少70个百分点。公司进一步加强了现金流管控，平均回款率约80.1%，公司经营性净现金流入218亿元，同比增长147.6%，达到历史高点，连续两个会计年度保持正值。公司融资净额比2017年有所优化，有息负债规模较上一年末减少8.75亿元。同时，公司平均融资成本7.94%，实现有效控制。在财务指标全面改善的情况下，评级或有望提升。

维持增持评级，上调盈利预测。公司4418万平土储，近5500亿货值，起家福建，全国化布局卓有成效，碧桂园明星团队加盟带来管理效率的全面改善。叠加融资环境趋宽的情况下，公司销售和业绩弹性有望增长。维持增持评级，上调盈利预测。预计2019-2020年归属于母公司的净利润43.9亿元/59.1亿元（原预计2019-2020归母净利润为41.4/55.3亿元），新增2021年预测归母净利润为76.1亿元，对应EPS：1.08元/1.46元/1.88元。当前价格对应的PE为7.4X、5.5X、4.2X。