投资要点：

事件：荣盛发展（002146）公布2018年年报显示，实现营业收入563.68亿，同比增45.64%；归属上市公司股东净利润75.65亿，同比增长31.31%；基本每股收益1.74元。

点评：

业绩增长超三成符合预期。2018年公司实现营业收入563.68亿元，同比增长45.64%；营业利润110.69亿元，同比增长42.51%；实现归属于母公司所有者净利润75.65亿元，同比增长31.31%；基本每股收益1.74元。截至2018年末，公司总资产2277.62亿元，同比增长18.79％；归属于上市公司股东的所有者权益335.84亿元，同比增长22.08％；公司净资产收益率24.89%，同比增长2.45个百分点。公司拟向全体股东每10股派发现金股息4.50元（含税）。

销售大幅增长可结算充裕。商品房销售合同面积983.40万平方米，合同金额1015.63亿元，同比分别增长54.73%、49.51%，销售增幅理想，领跑行业。结转项目面积595.27万平方米，同比增长30.39%；结算收入499.61亿元，同比增长44.47%，结算增速低于销售增幅。期末公司预收账款870.5亿元，为18年营收的1.5倍，2019年业绩保障度高。

开工小幅低于计划资金流改善。公司房地产开发业务已经伸展到辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、江西、浙江、安徽、湖南、陕西、四川、广东、天津、重庆等13个省、2个直辖市、1个自治区的50余个城市，涉及房地产项目250余个。公司实现开工面积898.39万平方米，完成年度开工计划的92.54%；竣工615.65万平方米，完成年度竣工计划的88.92%；开工稳步推进。2018年公司实现销售回款815亿元，完成年度计划的101.88%，占签约额的80.25%，回款相对顺畅。新增融资额449.93亿元。良好的销售回款和融资，使得公司的现金流状况极大改善，经营活动产生的现金流量净额175.12亿元，继2017年后持续为正。

项目获取稳步推进。2018年，公司紧紧抓住市场的有利时机，通过股权收购、招拍挂、旧村改造等多种方式，先后在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地89余宗，规划建筑面积760.53万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积3,613.54万平方米，可以满足公司3年左右的开发需要。

园区规模不断壮大。产业新城规模、效益双丰收，大地产板块联动彰显。荣盛兴城坚持目标导向，年度目标全面完成。在河南新乡、河北衡水、湖北襄阳成功落子，园区规模不断壮大，2018年实现净利润8.12亿元，实现回款35.62亿元。积极推进“大项目资源导入”和“产业园中园打造”的招商策略，签订土地类招商协议20家，总投资45亿元。引入新能源项目9家，成功打造新能源汽车产业和高端机械制造产业集群；鑫澳食品生产基地的建立，开创了食品产业发展新时代；爱科思汽车配件生产基地，首个跨国外资企业落地园区，成功打造中韩产业园。

荣盛康旅羽翼渐满。康旅公司大力推动“6+N”战略布局，初步形成“3+1”的荣盛康旅国际度假区业态模式。全年实现签约50.98亿元，回款40.77亿元，营业收入36.01亿元，呈现出新产业的强烈冲击力。2018年荣盛康旅圆满承接“一省三市”4次旅发大会及世界中医药健康论坛等重要会议，参加国际旅游媒体高峰论坛，连续在新华社、人民网等主流媒体发布报道29篇，影响力不断扩大。

投资建议：公司深耕京津冀环渤海区域，并持续加大布局长三角区域的中等城市和特大城市的周边区域。经过二十年耕耘发展，已成长为二、三线城市极具竞争力的代表性企业之一。同时公司多元发展路径逐步深化，业绩保持较快增长，为股东创造价值值得期待。公司2018年销售大幅增长，结算业绩理想，同时留存可结算资源充裕，2019年业绩保障度高。我们预计公司2019/2020年的每股收益分别为2.25/2.7元，当前股价对应PE分别为5/4倍，给予公司“推荐”评级。

风险提示：楼市调控；销售不及预期。