新湖中宝(600208)

报告期内收入和利润增长较快，销售良好， 符合预期。 公司实现营业收入 136.3 亿元，同比增长 17.1%；实现归属于上市公司股东的净利润 58.4 亿元，同比增 403.0%；每股基本盈利 0.66 元，同比增长 371.4%。 全年实现合同销售面积 112 万平方米、合同销售收入 160亿元，同比增长分别达 14.5%和 47.4%，销售均价约 14300 元，同比增长 28.6%；实现结算面积 106 万平方米、结算收入 105 亿元（不含合作项目） ， 结算均价 9906 元，较 2015 年下降 12.3%。 公司一季报业绩稳健。 营收 15.4 亿元， 同比下降 20.7%；归母净利润 3.8 亿元，同比增长 236.8%。

盈利能力略有下降，股权投资效果显着， 业绩持续有保障。 公司 2016 销售毛利率为 20.3%，较 2015 年减少了 5.4 个百分点，毛利率的降低主要是因为公司 2016 年加快去化低毛利项目，公司 2016 年销售金额创历史新高，均价增长较快，预计毛利率会有所回升。 公司获得中信银行董事会席位， 股权被纳入权益法核算， 产生投资收益-9.1 亿元， 增加了营业外收入 57.4 亿元。 公司 2017 年一季度预收房款 167.4 亿元， 为 2017 年的业绩向好提供了较好的保障。

现金流良好， 融资成本控制较好。 公司 2016 年经营性现金流 46.3 亿， 同比增长 559.4%。2017 年一季度在手货币资金 249.1 亿，是短期借款和一年内到期的非流动负债的 2.2 倍。偿债能力较好。 2017 年一季度公司剔除预收账款的真实资产负债率 71.4%， 在行业内相对稳定（ 剔除预收账款后的资产负债率=（总负债-预收账款） /（总资产-预收账款） ） 。 公司各类融资 2016 年全年加权平均融资成本 7.6%，同比下降了 0.99 个百分点，其中银行借款平均融资成本 6.4%，同比下降了 0.7 个百分点。公司 2016 年利息资本化金额约 25 亿元，利息资本化率 65.26%。

上海旧改龙头，长三角土储丰富。 截至 2016 年末，公司现有开发项目近 40 个（不含海涂开发项目），项目土地面积约 1230 万平方米，按公司权益计算约为 1080 万平方米；总建筑面积约 2300 万平方米，权益总建筑面积约 2060 万平方米。 上海旧改项目主要有新湖明珠城、青蓝国际、亚龙古城项目和玛宝项目，其中亚龙古城项目和玛宝项目是公司 15 年以来通过收购方式获得的，所处地段优越，未来能为公司贡献较大规模的收入。

盈利预测与投资评级： 下调盈利预测， 维持增持评级。 公司是上海市旧改龙头，可售资源丰富，历史销售未结算金额较多，业绩持续有保障，期待金融地产双轮驱动。 由于房地产调控政策影响， 预计公司未来销售增速会趋于稳定， 我们下调盈利预测。 2017-2019 年归属于母公司的净利润 14.4 亿元/15.5 亿元/16.4 亿元，对应 EPS： 0.17 元/0.18 元/0.19元（原预计 17-18 年归属于母公司的净利润 25.8 亿元/32.9，对应 EPS： 0.30/0.38 元） ，维持增持评级。