世茂股份(600823)

报告期内公司营收同比下滑12%，归母净利润同比增长4%，符合预期。公司实现营业收入137.1 亿元，同比减少12.2%；实现净利润27.4 亿元，同比减少5.7%；归属于上市公司股东的净利润21.2 亿元，同比增长4.2%。收入下滑主要是因为公司今年结算结构调整以及2015 年底公司处置了大部分院线业务，本期合并报表中院线收入大幅减少。也因为公司今年出售项目公司股权（北京世茂工三、北京世茂大厦）。公司收入下滑的同时归母净利润增长主要是因为出售项目公司股权带来的投资收益以及院线业务规模的缩减带来的销售管理费用的下降。报告期内公司毛利率35.8%，同比减少了0.5 个百分点，当前公司住宅地产在结算收入中的占比处于高位，受项目结算结构影响导致本期住宅地产毛利率略有走低。

报告期内销售面积和金额有所下降，销售均价同比增长36%，预计未来营收和毛利率会企稳回升。公司实现合同签约额149.3 亿元，较2015 年同比减少16%；合同签约面积86.6万平方米，同比减少38%。报告期内公司销售均价达1.72 万元/平方米，同比增长36.0%，销售均价的增长是对未来公司毛利率回升的有力支持。公司2016 年补库存明显，通过收购和大股东转让等获取了6 个项目，既解决了同业竞争问题，同时也进一步强化了公司的商业地产禀赋，看好公司未来业绩。公司目前持有的经营性物业约116 万平米，未来将贡献稳定的租金收入。目前在建+储备面积约1000 万平米，确保未来几年销售的持续性。

融资结构改善，三费率下降明显。公司销售管理和财务费用同比分别下降了14.2%、4.4和39.0%，主要系公司院线规模缩减和发行融资融券降低融资成本所致。公司目前资产负债率62.7%，剔除预收账款后为59.6%，在业内处于较低水平。2016 年公司通过发行公司债和融资券共募集资金65 亿，现金流稳健，在手货币资金84.5 亿，远高于短期借款和一年内到期的非流动负债。

筹建寿险公司得到监管层批准，保险地产模式进一步深化，认购私募股权基金丰富公司收入结构。2016 年9 月份公司收到监管层通知，同意以大股东身份筹建汇邦人寿保险股份，公司在保险行业的布局进一步得到强化，未来公司在保险地产模式上有望持续深耕。此外公司10 月份出资1.8 亿，公司认购私募基金30%的有限份额，此举有助于公司进一步完善产业布局，拓展多元化发展路径。

盈利预测与投资评级：下调盈利预测，维持增持评级。公司是国内商业地产龙头，，同时公司成立保险公司，开启“保险+地产”之路，我们看好公司未来的发展。公司目前项目结构有所调整，加大一二线比重，考虑到政策调控影响，我们下调盈利预测。2017-2019 年归属于母公司的净利润22.1 亿元、23.4 亿元、24.3 亿元，对应EPS：0.82 元、0.87 元、0.91 元（原预计16-18 年归属于母公司的净利润22.7 亿元、22.7 亿元、24.4 亿元，对应EPS：0.85 元、0.85 元、0.91 元），维持增持评级。