事件： 2018 年 1 月 15 日，国土资源部部长姜大明表示， 中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

农村宅基地和集体经营性、建设用地入市，加快租购并举的推进，大方向是转作租赁，租赁市场供求关系进一步好转。 预计核心城市的城中村和城边村将成为这一政策的主要着力点。权属关系上， 所有权归国家，资格权归村集体，使用权转让给开发商，这将显著降低租赁用地的成本， 提升租赁项目回报率。申万宏源地产测算，假设前端拿地成本 5000 元/平米，五年后以 1.4 倍价格退出，项目 IRR 可达 13.5%；若持有二十年，年租金增幅 5%，则 IRR 为 11.2%。非房企用地转为住宅，转为住宅租赁用途，利好存量用地如工业用地等，预计央企有存量资源整合优势， 此外产业园区将有所受益。

新型城镇化加速推进， 着重解决好三个“1 亿人问题” 。 根据国家的新型城镇化战略，至 2020 年要完成 1 亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，改造约 1 亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约 1 亿人在中西部地区就近城镇化。 2016 年，全国农业生产经营人员 31422 万人。其中，年龄35 岁及以下的 6023 万人， 潜在人口迁移空间仍较广阔。在目前的土地流转制度改革下，农村集体经营性建设用地和宅基地的出让与入市会切实提高农民出让土地的收入，提高农民入城的积极性， 带来新一波的劳动力释放红利。

在当前集体建设用地入市的条件下估算，至 2020 年由于城镇化，农民入城累计带来的去库存面积约4.8 亿平米。 截至 2013 年底，全国农村集体经营性建设用地面积为 4200 万亩（ 280 亿平米），按 50%比例出售计算，以 33 个试点地区集体建设用地出让的平均价格来看（这一价格是国家规定的集体征收用地补偿款 13.6 万元/亩的 8 倍），在提取 32%/12%的土地增值收益调节金下，农民人均可获得收入在 2.7~3.5 万元。按 2017 年前 11 月三四线商品房销售均价 5100 元/平米计算，一个三口的农民家庭最高可以支付大约 68 平米的住宅首付（三成比例）。《国家新型城镇化规划》称， 2020 年中国常住人口城镇化率要达到 60%，根据国务院目标， 2020 年中国人口总数应为 14.2 亿，意味着将减少0.22 亿农村人口，由此估算截至 2020 年因城镇化带来的去库存面积至少为 4.8 亿平米（根据我们房地产长周期专题报告一的人口测算， 未来三年年均城镇化人口 1700 万）。

商品房用地供应仍由政府主导，城市建设用地指标有限决定了商品房市场供给端是主要矛盾。 此次谈话主要针对的还是农村土地制度， 改善租赁市场供求关系。 核心城市商品房的增量市场仍然有限。根据我们房地产长周期专题报告二的测算， 一线城市 2017-2020 年年均新增建筑面积 4130 万平（不含租赁），而 2012-2016 年一线城市商品住宅年均销售面积 4449 万平。

投资建议： 有资源整合优势、旧城改造经验的房企。 土改的推进将加快城中村改造进程，城市中的农民宅基地和小产权房屋改造会是政府工作重点，利好政府资源雄厚、城市运营改造经验丰富的公司如：万科、保利地产、招商蛇口。大量低成本租赁用地入市将会切实提高租赁项目收益率，改善租赁市场供求关系，利好布局较早、 运营管理经验丰富的租赁运营商世联行、滨江集团和不动产基金光大嘉宝。此外，乡村振兴有望带来的农民可支配收入的明显改善，叠加近期油价中枢抬升、春节临近所隐含的通胀预期，我们也推荐大众消费（商贸、纺服、农林牧渔）的配置机会。