公司代码：600675 公司简称：*ST中企 中华企业股份有限公司 2016年年度报告摘要 一 重要提示 1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规 划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。 2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 3 公司全体董事出席董事会会议。 4 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具标准无保留意见的审计报告。 5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 由于母公司2016年度末未分配利润为负，根据《上海证券交易所上市公司现金分红指引》、 《企业会计制度》及《公司章程》对利润分配的规定，公司董事会提议2016年度不进行利润分配 （不派发现金红利、不送红股），也不进行资本公积金转增股本。 二 公司基本情况 1 公司简介 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 *ST中企 600675 中华企业 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 印学青 徐健伟 办公地址 上海市浦东新区雪野路928号6楼 上海市浦东新区雪野路928号6楼 电话 021-20772222 021-20772222 电子信箱 zhqydm@cecl.com.cn zhqydm@cecl.com.cn 2 报告期公司主要业务简介 （1）报告期内，公司以房地产开发为主业，实施新的战略布局和业务规划，逐步从传统房地产开发商向房地产综合服务商转型，从提供开发住宅类产品向提供居住类产品转型，从个性化产品开发向产品标准化和生产工业化转型，从单一小区开发向多级联动、项目代建和资产运营等多元开发转型。公司开发区域涉及上海市、江苏省、浙江省等,主要项目包括尚汇豪庭、松江誉品谷水湾、无锡中城誉品、江阴尚海荟、杭州中企艮山府等。 （2）报告期内，公司按照深化改革、转型发展的实施方案，设立六个事业部+五个中心+三个部门的扁平化组织管理架构，形成中心实施投资决策、战略管控，事业部作为经营实体、利润中心，项目公司对项目建设进行管理，同类项目向事业部归并集中，由事业部统一运营管理的经营管理模式。 （3）报告期内，国内一线房地产企业销售规模较上年度有所增长，企业规模进一步扩大，行业集中度进一步提高。随着房地产调控政策对部分热点城市步步收紧，部分房企正积极谋求转型发展，或试水养老地产、旅游地产、物流地产，或涉足非房地产相关产业，房地产企业的竞争日趋白热化。 3 公司主要会计数据和财务指标 3.1近3年的主要会计数据和财务指标 单位：元 币种：人民币 2016年 2015年 本年比上年 2014年 增减(%) 总资产 30,428,114,074.32 36,617,573,266.02 -16.90 40,814,471,818.16 营业收入 14,196,754,200.76 4,654,468,864.88 205.01 4,415,231,580.72 归属于上市公 655,458,153.58 -2,487,072,739.29 不适用 -488,555,063.76 司股东的净利 润 归属于上市公 88,700,316.53 -3,169,763,971.51 不适用 -810,908,939.46 司股东的扣除 非经常性损益 的净利润 归属于上市公 3,258,529,883.76 2,719,123,633.43 19.84 5,080,439,738.33 司股东的净资 产 经营活动产生 8,986,094,273.47 4,927,874,418.43 82.35 -124,996,561.13 的现金流量净 额 基本每股收益 0.351 -1.332 不适用 -0.262 （元／股） 稀释每股收益 0.351 -1.332 不适用 -0.262 （元／股） 加权平均净资 21.94 -63.77 增加85.71个 -9.06 产收益率（% 百分点 ） 3.2报告期分季度的主要会计数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 （1-3月份） （4-6月份） （7-9月份） （10-12月份） 营业收入 1,166,508,753.04 6,171,716,374.89 2,837,071,613.03 4,021,457,459.80 归属于上市公司股东 -83,807,368.87 22,241,091.69 360,668,487.93 356,355,942.83 的净利润 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 -117,082,624.81 2,139,411.89 289,846,628.89 -86,203,099.44 后的净利润 经营活动产生的现金 475,730,454.33 2,651,440,444.04 4,254,038,145.64 1,604,885,229.46 流量净额 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用√不适用 4 股本及股东情况 4.1普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表 单位:股 截止报告期末普通股股东总数（户） 99,388 年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 96,818 截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 前10名股东持股情况 持有有 质押或冻结情况 股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 限售条 股东 （全称） 减 量 (%) 件的股 股份 数量 性质 份数量 状态 上海地产（集团） 8,324,182 687,138,406 36.80 0 无 国有法 有限公司 人 中国证券金融股份 未变 40,867,628 2.19 0 未知 其他 有限公司 易武 -12,500,000 25,921,800 1.39 0 未知 境内自 然人 刘向阳 314,200 15,048,749 0.81 0 未知 境内自 然人 方国良 333,500 11,469,588 0.61 0 未知 境内自 然人 郭鹿 11,168,000 11,168,000 0.60 0 未知 境内自 然人 中央汇金资产管理 未变 9,239,600 0.49 0 未知 其他 有限责任公司 朱丽红 6,085,906 8,335,499 0.45 0 未知 境内自 然人 陈广明 未变 7,557,200 0.40 0 未知 境内自 然人 孙天豪 -367,000 7,377,000 0.40 0 未知 境内自 然人 上述股东关联关系或一致行动的说 1、前十名股东中,上海地产（集团）有限公司与其余九名股 明 东之间不存在关联关系,也不属于《上市公司收购管理办法》 规定的一致行动人。 2、前十名无限售条件流通股股东中,上海地产（集团）有限 公司与其余九名股东之间不存在关联关系,也不属于《上市 公司收购管理办法》规定的一致行动人。 3、除上海地产（集团）有限公司外，公司未知其余九名无 限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市公 司收购管理办法》规定的一致行动人的情况。 4、报告期内公司不存在战略投资者或一般法人参与配售新 股约定持股期限的情况。 表决权恢复的优先股股东及持股数无 量的说明 4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图 √适用□不适用 4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 √适用□不适用 5 公司债券情况 5.1公司债券基本情况 单位:亿元 币种:人民币 债券名 简称 代码 发行日 到期日 债券余 利率 还本付 交易场 称 额 息方式 所 中华企 13中企 122330 2014年 2019年 15.5 5.47 按年付上海证 业股份 债、中债 10月14 10月13 息,到期券交易 有限公 暂停 日 日（期 一次还所 司 2013 限：3+2 本 年公司 年） 债券 中华企 15中企 125646 2015年 2018年 8.57 6.00 按年付上海证 业股份 01 12月 3 12月 2 息,到期 券交易 有限公 日 日 一次还 司 2015 本 年非公 开发行 公司债 券（第一 期） 中华企 16中企 135263 2016年3 2019年3 14.43 6.00 按年付上海证 业股份 01 月2日月1日 息,到期券交易 有限公 一次还所 司 2016 本 年非公 开发行 公司债 券（第一 期） 中华企 16中企 135320 2016年3 2019年3 15 4.95 按年付上海证 业股份 02 月18日月17日 息,到期券交易 有限公 一次还所 司 2016 本 年非公 开发行 公司债 券（第二 期） 5.2公司债券付息兑付情况 √适用□不适用 2016年10月14日，公司已按时兑付2013年公司债券应付利息；2016年12月5日，公司 已按时兑付2015年非公开发行公司债券（第一期）应付利息。公司2016年非公开发行公司债券 （第一期）、2016年非公开发行公司债券（第二期）尚未到付息日。 5.3公司债券评级情况 √适用□不适用 2016年5月18日中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）根据公司2015年年 报出具跟踪评级报告，公司主体信用等级降为AA-、“中华企业股份有限公司2013年公司债券”债 券信用等级AA+，评级展望稳定。 根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评对跟踪评级的有关要求，在跟踪评级期限内，中诚信证评将于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。中诚信证评将密切关注与公司以及债券有关的信息，如发生可能影响债券信用级别的重大事件，中诚信证评将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。 5.4公司近2年的主要会计数据和财务指标 √适用□不适用 主要指标 2016年 2015年 本期比上年同期增减（%） 资产负债率 84.39% 88.35% 减少3.96个百分点 EBITDA全部债务比 0.11 -0.04 不适用 利息保障倍数 2.77 -1.14 不适用 三 经营情况讨论与分析 1 报告期内主要经营情况 上海市统计局数据显示，2016年上海住宅商品房施工面积8073.94万平方米，同比2015年 下降3.6%；住宅商品房新开工面积1436.13万平方米，同比下降8.0%；住宅商品房竣工面积1532.88 万平方米，同比下降3.5%；新建住宅商品房销售面积2019.80万平方米，同比增长0.5%。2016 年，在政策的持续调控下，上海房地产市场新建住宅商品房整体供应量有所下降但销售面积小幅上升，特别是2016年四季度上海连续两次发布住房新政，一是提高首付；二是认房认贷后，市场成交量明显萎缩。在此背景下，公司经过一系列努力，结转营业收入142亿元,实现归属于上市公司股东的净利润6.55亿元 （1）采取切实措施，加速销售去化 报告期内，公司将“存量去化、资金回笼”视为年度工作的重中之重。针对各在售楼盘实际情况，精细制定销售方案，精准把握市场时间窗口，有效实施“居住无忧”计划，在销售端提供“购房无忧”，在服务端提供“生活无忧”，有计划、有步骤、有措施推进销售回笼和存量去化。 报告期内，公司主要住宅项目实现签约金额122亿元，资金回笼125亿元。 （2）实施全面预算，提升健康水平 报告期内，公司围绕“扭亏为盈”的核心目标，明确年度阶段指标，强化资金管控。一是制订完善全面预算管理，完成居住类项目成本进度节点分解，推动公司预算管控程度精细化，形成有利于操作、控制和考核的预算管理模式；二是进一步压缩带息负债，提前偿还或置换高息贷款，降低资金成本。公司带息负债总额压缩约69亿元，资产负债率下降3.96个百分点，带息负债成本下降1.21个百分点，同比2015年减少利息支出约7.42亿元，有效提升企业健康度。 （3）明确战略定位，有序推进改革 报告期内，公司明确定位为房地产综合服务商，在完善管理架构、整合运营体系过程中，强调战略管控和集中统一，强调业务归口和专业化经营，强调相互配合和高效运行，形成六个事业部、五个中心、三个部门的管理体系，全面提升企业管理效能和产业板块发展能级。 （4）整合服务资源，提升产品能级 报告期内，公司就转型房地产综合服务商迈出坚实步伐，设立品牌与客户中心，以市场为导向，通过用户数据分析，用户需求创造，用户前置导入，逐步实现“客户”到“用户”的转变。 同时，公司已实施收购食当家和社区服务平台相关资产，业务整合后将有效提升用户服务能级，为实现“住宅类产品”向“居住类产品”转变提供支持。 （5）构建核心能力，坚实发展后劲 报告期内，公司针对行业深度变化，进一步构建核心竞争能力，不断磨砺专业化水平。在项目储备方面，积极探索轻资产开发模式，拓展储备渠道，建立项目库；在产品研发方面，全方位开展标准化研究工作，逐步实现标准产品线的数据化、模块化和可复制化；在项目管理方面，制定房地产开发全周期业务流程标准，刚性设定项目开发成本、费用和周期，明确项目投资决策机制，实现公司项目资金流入流出动态管控。 2 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 毛利率 营业收入 营业成本 毛利率比上 分行业 营业收入 营业成本 （%） 比上年增 比上年增 年增减（%） 减（%） 减（%） 房地产行 13,910,037,131.16 9,776,641,579.57 29.72 215.98 184.60 增加7.75 业 个百分点 商业和服 257,081,222.64 249,803,585.75 2.83 21.19 25.56 减少3.38个 务业 百分点 工程施工 17,493,696.58 15,945,353.70 8.85 115.04 149.17 减少12.48 个百分点 合计 14,184,612,050.38 10,042,390,519.02 29.20 206.86 175.85 增加7.96个 百分点 主营业务分产品情况 毛利率 营业收入 营业成本 毛利率比上 分产品 营业收入 营业成本 （%） 比上年增 比上年增 年增减（%） 减（%） 减（%） 房产销售 13,574,225,209.34 9,683,603,872.66 28.66 257.22 191.63 增加16.04 个百分点 土地收储 0.00 0.00 -100.00 -100.00 房屋租赁 335,811,921.82 93,037,706.91 72.29 -1.00 -0.02 减少0.27 个百分点 商业和服 257,081,222.64 249,803,585.75 2.83 21.19 25.56 减少3.38个 务业 百分点 工程施工 17,493,696.58 15,945,353.70 8.85 115.04 149.17 减少12.48 个百分点 合计 14,184,612,050.38 10,042,390,519.02 29.20 206.86 175.85 增加7.96个 百分点 主营业务分地区情况 毛利率 营业收入 营业成本 毛利率比上 分地区 营业收入 营业成本 （%） 比上年增 比上年增 年增减（%） 减（%） 减（%） 上海地区 12,393,465,943.60 8,318,655,166.49 32.88 207.25 173.51 8.28 江苏地区 1,491,490,649.77 1,432,232,848.26 3.97 154.88 141.00 5.53 浙江地区 299,655,457.01 291,502,504.27 2.72 8,341.57 5,847.10 40.80 合计 14,184,612,050.38 10,042,390,519.02 29.20 206.86 175.85 7.96 3 非主营业务导致利润重大变化的说明 报告期内，公司和中星集团将合计持有的天津星华城置业有限公司100%股权通过上海联合产 权交易所以公开挂牌征集意向受让人的方式予以转让,其中中星集团持有70%，公司持有30%。天 津市远铭置业有限公司为最终受让人，交易金额为304,572.30万元，公司实现投资收益约3.94亿 元。本次交易概述、相关信息披露和交易实施进展情况详见公司2016年6月14日、9月19日、 11月26日、12月2日、12月3日及2017年1月11日公司发布于《上海证券报》、《中国证券报》、 上海证券交易所网站（www.sse.com.cn)的相关公告（临2016-032、临2016-065、临2016-089、临 2016-091、临2016-092、临2017-001）。 4 导致暂停上市的原因 √适用□不适用 公司2014年度、2015年度经审计的归属于上市公司股东的净利润均为负值，公司股票已于 2016年3月22日起被实施退市风险警示。根据《上海证券交易所股票上市规则》第14.1.1条第 （一）项规定，若公司2016年度经审计的归属于上市公司股东的净利润仍为负值，上海证券交易 所可能暂停公司股票上市。 5 面临终止上市的情况和原因 □适用√不适用 6 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明 √适用□不适用 1、重要会计政策变更 财政部于2016年12月3日发布了《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号），适用于2016年5 月1日起发生的相关交易。本公司执行该规定的主要影响如下： 会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额 （1）将利润表中的“营业税金及附加”项目调整为 税金及附加 “税金及附加”项目。 会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称和金额 （2）将自2016年5月1日起企业经营活动发生 的房产税、土地使用税、车船使用税、印花税从“管 调增税金及附加本年金额 16,692,842.67 理费用”项目重分类至“税金及附加”项目，2016年 元，调减管理费用本年金额16,692,842.67 5月1日之前发生的税费不予调整。比较数据不予 元。 调整。 （3）将已确认收入（或利得）但尚未发生增值税 纳税义务而需于以后期间确认为销项税额的增值 调增其他流动负债期末余额0.00元，调增 税额从“应交税费”项目重分类至“其他流动负债” 其他非流动负债期末余额0.00元，调减应 （或“其他非流动负债”）项目。比较数据不予调 交税费期末余额0.00元。 整。 （4）将“应交税费”科目下的“应交增值税”、“未交调增其他流动资产期末余额 增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、 109,844,804.97元，调增其他非流动资产 “增值税留抵税额”等明细科目的借方余额从“应交 期末余额0.00元，调增应交税费期末余额 税费”项目重分类至“其他流动资产”（或“其他非流 109,844,804.97元。 动资产”）项目。比较数据不予调整。 重要会计估计变更 本报告期公司主要会计估计未发生变更。 7 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明 □适用√不适用 8 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。 √适用□不适用 截至2016年12月31日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下： 1 上海房产之窗房地产信息有限公司 2 杭州中华企业房地产发展有限公司 3 江阴中企誉德房地产有限公司 4 上海鼎达房地产有限公司 5 上海中鸿置业有限公司 6 上海南郊中华园房地产开发有限公司 7 苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司 8 苏州中华园房地产开发有限公司 9 浙江锦华大酒店管理有限公司 10 上海金樱览胜商业资产管理有限公司 11 上海江森房屋设备有限公司 12 上海瀛浦置业有限公司 13 上海瀛茸置业有限公司 14 上海瀛翔投资咨询有限公司 15 上海古北房产租赁有限公司 16 上海古北物业管理有限公司 17 上海古北新虹劳务服务有限公司 18 上海古北劳动服务有限公司 19 上海古北京宸置业发展有限公司 20 苏州洞庭房地产发展有限公司 21 上海古北顾村置业有限公司 22 上海浦东古北置业有限公司 23 江阴金安置业有限公司 24 上海新古北物业管理有限公司 25 上海古北朱家角置业有限公司 26 无锡中诚置业有限公司 27 无锡中城誉品置业有限公司 28 上海新弘生态农业有限公司 29 中企汇锦投资有限公司 30 上海融欧股权投资基金管理有限公司 31 上海民诚置业有限公司 32 上海房地集团物业服务有限公司 33 上海地产古北安亭置业有限公司 34 上海房地产经营(集团)有限公司 35 上海顺驰置业有限公司 36 上海房地（集团）有限公司 37 上海凯峰房地产开发有限公司 38 上海古北（集团）有限公司 39 上海杉野置业有限公司 40 古北集团香港有限公司 本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“八、合并范围的变更”和“九、在其他主体中的 权益”。 董事长：蔡顺明 董事会批准报送日期：2017年2月22日