上实发展(600748)

2017 年超额完成营收目标， 2018 年 Q1 业绩延续稳健增长

公司 2017 年实现营收 72.3 亿元，同比增 11.5%，超额完成 65 亿元目标；受投资收益增加及少数股东损益占比下降影响，公司实现归母净利润8.7 亿元， 同比增长 47.2%。 2018 年公司设立了 75 亿元营收目标，对应增速约 3.7%。一季度，公司延续稳健增长的态势， 实现营收 13.2 亿元，同比增 25.1%；实现归母净利润 1.3 亿元，同比增 11.5%。考虑到 2017 年末预收房款余额约为去年房地产结算收入的 1.5 倍，后续业绩保障力度较强，我们认为公司大概率超额完成今年营收入目标。

2018 年 Q1 销售面积降 10.8%，均价上涨推动金额反弹 32.1%

由于重点布局城市（尤其是大本营上海）严格调控，公司 2017 年实现签约金额 53 亿元，较 2016 年高峰滑落 51.8%。 2018 年一季度，公司合约销售面积 7.35 万方，同比减少 10.8%；然而由于其中约 70%来自于杭州项目，整体销售均价同比提升 48.1%至 21007 元/平方米，推动合约销售金额同比增长 32.1%至 15.44 亿元。

租金收入持续增长，资源整合扩大物管规模

因上海和青岛三个重点项目的商办部分交付使用，公司 2017 年出租建面和租金收入分别同比增长 30.8%、 32.9%。 2018 年一季度，公司取得租金收入 0.97 亿元，同比增长 49.2%。 预计随着新培育项目逐渐成熟，公司房地产租赁业务将继续保持良好增长的态势。

2017 年，公司积极整合内外部资源，扩大物业管理规模，年内完成收购上实城开旗下两家物业公司，新增管理面积超过 400 万方。

12 个月目标价 7.00 元， 上调至“ 买入”评级

考虑到公司充裕的预收账款、租赁和物管业务加速推进、以及少数股东损益占比显著减少，我们小幅上调公司2018/2019/2020年EPS至0.50、0.52、 0.54 元。综合考虑给予相对估值 2018 年 14 倍 PE， 12 个月目标价 7.00 元。 公司近期股价回调明显，定增折价约 35.7%，投资价值凸显，上调至“买入”评级。

风险提示

一二线城市预售证获取不及预期；利率提升导致公司负债成本提升；可售资源不足导致销售不及预期。