本报告基于最新统计原则对房地产投资进行分析。

投资要点

房地产投资出现结构性分化

房地产投资包括建安投资和土地购置费，两者自2017年初开始出现明显的分化，2018年3月以来房地产建安投资连续6个月负增长，但土地购置费增速已经升至70%以上。

（1）土地成交量价齐升，土地购置费增速上升。土地购置费的统计采用“收付实现制”，土地成交总价的统计采用“权责发生制”，房地产开发商中标一块土地后将分期缴纳土地款，因此土地购置费滞后于成交总价的变化。今年土地购置费增速之所以持续上升，主要原因在于去年土地市场火爆，土地成交量价齐升。

（2）地产建安价升量稳，然而建安投资负增长。受到钢材、水泥等价格上升的影响，建安价格增速持续上升；施工面积增速虽有下降但仍维持正增长，施工面积不断上升。建安价升量稳，然而建安投资增速却负增长。原因在于统计方法调整。

统计原则改变导致建安投资偏小

2018年房地产投资的统计原则由“形象进度”改为“财务支出”。

（1）土地购置费的统计是采用“收付实现制”，因此统计原则调整后对土地购置费的统计结果影响不大。

（2）由于开发商通常有较强的行业地位，存在开发商拖欠工程款由施工方先行垫资、开发商与施工方结算不及时等情况。这些资金在新的统计原则下只有在结算完成并计入开发商的财务报表之后才能被统计为房地产投资，因此在新的统计原则下，房地产建安投资结果偏小且滞后于实际建设情况。

房地产对建材需求的拖累并不大

2017年四季度以来，钢材、水泥销量出现明显负增长，2018年二季度负增速有所收窄。今年房地产施工面积增速较2017年小幅下降，因此房地产建安对上游建材的需求的拉动小幅放缓，但不是钢材、水泥销量出现明显负增长的主要原因。

去年底至今持续整顿地方政府平台的融资渠道，包括PPP项目、政府购买服务项目等，因此基建投资增速出现大幅下滑，这是钢材、水泥等建材需求明显下降的主因。

当前钢材水泥价格并不主要由需求决定

受需求端（主要是基建）明显放缓的影响，今年以来钢材、水泥销量持续负增长，但其价格始终坚挺，价格增速仍保持正增长，因此当前的价格水平并不主要由需求决定；供给水平整体不高支撑钢价，行业特征和企业行为影响水泥价格。

风险提示：统计制度、行业政策超预期调整。