万科A(000002)

单月销售增速创年内新高。 万科 11 月份实现合同销售金额 583.2 亿元，同比增长 68%；销售面积 355.6 万平方米，同比增长 55%；销售均价为16400 元/平米，同比增长 8%，公司 10 月以来销售持续上行， 11 月销售金额与面积增速再创年内新高。 2018 年 1-11 月， 万科累计销售金额5439.5 亿元， 同比增长 16%；累计销售面积 3599 万平方米，同比增长15%。

投资力度有所提升，积极布局一二线。万科 11 月份共获取 16 个新项目，其中 14 个为住宅开发类地产项目， 2 个为物流地产项目。公司单月新增土地项目建筑面积达 392 万平米；拿地总成本 264 亿元，同比增长27%（不包括物流项目），拿地金额平均权益比例为 53%。 11 月拿地金额占销售金额比重为 45%，单月拿地均价仅 6729 元/平米，占当期销售均价的 41%。从区域分布看，公司坚持全国化布局，主要在深圳、天津、包头、廊坊、保定、淄博、西双版纳、昆明、中山等 9 个城市积极拿地，一线、 二线、三四线城市拿地成本占比分别为 37%、 49%、 14%。从累计数据来看，公司 1-11 月累计拿地成本 2639 亿元，同比增长 3%；新增建面达 4585 万平米，同比增长 9%；公司稳控拿地节奏，确保土地储备规模持续提升。

投资建议： 万科作为行业龙头，坚持“三大都市圈+中西部重点城市”的城市布局，销售规模持续扩张，拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面，万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局，业务已逐渐成熟。我们预计公司 2018-2020 年 EPS 分别为 3.28、 4.10、 4.96 元，对应 PE 分别是 7.67、 6.12、 5.06 倍，维持“买入”评级。

风险提示： 行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险；棚改货币化不达预期