新城控股(601155)

新城控股发布 2018 年业绩预增公告： 实现归属于上市公司股东的净利润90-105 亿元，同比增长 49-74%。同时，公司 2018 年实现销售金额约2,210.98 亿元， 同比增长 74.82%， 销售面积约 1,812.06 万平方米， 同比增长 95.21%。 考虑到公司销售持续高增， 可结算资源充足， 结转力度加大，融资优势显著以及商业开发及管理业务积极推进， 我们上调公司 2018-20年 EPS 预测分别至 4.47/5.55/7.23 元，对应 18 年 PE6.1 倍， 维持买入评级。

支撑评级的要点

业绩增速超市场预期， 住宅商业齐发力。 2018 年公司预计实现归母净利润 90-105 亿元，同比增长 49-74%，略超市场预期。 业绩高增主要因为 1）2016-17 年高价项目进入结转期， 结算均价及规模提升带动结算金额大幅增长； 2） 报告期内公司实现物业出租及管理费收入 21.6 亿， 同比大幅增长 103%； 3）投资性房地产公允价值变动收益增加。 考虑到公司预收账款充足， 18 年三季度末合同负债达 999.3 亿元， 并伴随 16-17 年高价项目陆续结算，未来业绩持续高增可期。

销售全年目标完成率 123%， 可售货值充足。 2018 年公司实现销售金额2211 亿，同比增长 74.8%， 完成全年销售目标 1,800 亿的 123%， 克尔瑞行业销售排名 Top8； 销售面积 1812 万方，同比增长 95.2%；销售均价 12,202元/平米，较 17 年下降 10.4%。 2018 年公司预计新开工面积 3988 万方， 同比增长 93%， 为未来提供充足可售资源，销售高增或将延续。

拿地节奏略微放缓，结构均衡加仓一二线。 下半年楼市降温明显，公司拿地节奏相应放缓， 公司 18 年新增土地储总建面 2,535.1 万方，同比下降 19%； 对应总地价 765.1 亿元， 同比下降 10%； 拿地均价 3018 元/平米，地价房价比 24.7%， 成本控制得当， 保障盈利水平。 18 年公司加仓一二线城市， 并首次进入北京，全国布局更加均衡。

商业开发及管理积极推进， 或将成为业绩新增长点。 2018 年公司新开业吾悦广场 19 家， 已累计开业 43 家，平均出租率 98.8%； 已开业出租面积共计 245.1 万方， 实现租金及商业管理费收入 21.64 亿元， 同比增长 103%，超额完成年初设定的 20 亿收入目标；目前在建及开业的新城吾悦广场超100 个，高毛利或将带动商管业务成为业绩增长新的驱动力。

评级面临的主要风险

房地产行业销售大幅下滑，利率大幅上行。

估值

我们上调对于公司 2018-20 年 EPS 的预测至分别为 4.47/5.55/7.23 元， 对应18 年 PE6.1 倍， 维持买入评级。