万科A(000002)

1．事件

万科公告2019年2月销售数据，2月实现销售金额431.9亿元，同比增长21.32%；销售面积达246.7万平方米，同比上涨2.71%；实现销售均价17,507.09元/方，较1月份销售均价提价2121.51元/方，增幅达13.79%，较18年同比上涨18.12%。2019年1-2月份累计实现销售面积564.4万方，实现销售金额920.7亿元。

2．我们的分析与判断

（一）销售收入稳定增长，基数压力减弱，增速回升万科2019年2月实现销售金额431.9亿元，同比增长21.32%，环比下降11.64%；销售面积达246.7万平方米，同比上涨2.71%，环比下降22.35%；实现销售均价17,507.09元/方，较1月份销售均价提价2121.51元/方，增幅达13.79%，较18年同比上涨18.12%。2019年1-2月份累计实现销售面积564.4万方，实现销售金额920.7亿元，居CRIC销售金额排行榜第二位，仅次于碧桂园。虽面临市场下行压力，核心业务依然稳健，后续销售势头可观。

（二）拿地稳中有升，集中在一二线城市，投资依然谨慎

万科2月在佛山、福州、沈阳、宁波等地新增6个住宅项目、3个物流地产项目，权益比例为100%的项目占比2/3。其中住宅项目拿地金额138.37亿元、拿地面积为246.7万方；物流地产项目拿地金额3.32亿元、拿地面积为24.55万方，2月总地价环比上涨9.34%、同比增加17.68%，拿地总面积环比下降8.55%、同比下降15.23%。2月新增住宅项目楼板价均值为6252.98亿元，拿地均价占当月销售均价35.72%，其中佛山、福州的楼板价超10000元/平；物流地产业务继续打造“万纬”品牌，广泛布局。

3．投资建议

公司在继续做大开发销售业务的同时，通过收购等方式迅速布局其他长期经营性业务并且初有成效，为公司在恰当的时间由开发商转型为综合服务商做出了充分的准备。目前公司开发业务整体盈利能力强，周转效率高，负债压力较低，相关现金流充沛，为业绩成长提供良好的保障。我们预计公司2018-2020年营业收入分别为3482亿元、4178亿元和4864亿元，每股收益分别为3.59元、4.66元和5.02元。参照可比公司估值水平，公司2018年的动态市盈率为8.2倍，低于均值9.2倍，具有吸引力。公司未来发展空间广阔，我们继续给予“推荐”评级。

4．风险提示

（1）若房地产价格出现大幅下跌，将会降低销售业绩，进而影响公司盈利水平。

（2）融资环境进一步恶化，则公司成本增加，利润或会受到影响。