住宅商业齐发力,持续成长优质标的
新城控股(601155)
支撑评级的要点
营收业绩双高增,利润率高位再升。 2018 年公司实现营业收入 541.3 亿元,同比增长 33.6%,实现归母净利润 104.9 亿元,同比增长 74.0%; ROE 增加7.73 个百分点至 41.91%。 业绩增速高于营收增速主要源于: 1)利润率大幅提升: 2018 年公司毛利率和净利率分别为 36.69%、 22.55%,分别较上年增长 1.13、 7.11 个百分点; 2) 投资性房地产(主要为吾悦广场)公允价值变动净收益 27.85 亿元; 3)投资净收益同比增长 321%至 22.67 亿元, 其中对联营及合营企业投资收益 15.12 亿元,较去年增长逾 6.65 倍。 考虑到公司 19 年计划竣工 1,881 万方, 较去年 980 万方几近翻倍,以及 18 年末合同负债 1,182 亿元, 覆盖当年营收 2.2 倍, 19 年业绩有望再度超预期。
销售突破两千亿, 土储充足盈利性强。 2018 年公司销售金额 2,211.0 亿,同比增长 74.8%, 完成年初销售目标的 122.8%; 销售面积 1,812.1 万方,同比增长 95.2%。 2019 年公司可售货值超 7,000 亿, 销售目标 2,700 亿,大概率超额完成。公司于 2018 年新增土地储备 164 幅,新增总建面 4,773.2万方,拿地均价 2,330 元/平米,同比下降 26.6%,地价/销售均价比仅 19%,盈利空间较大。截至去年底,公司总土储建面 10,952 万方, 满足未来 3年开发需求, 主要布局与长三角、珠三角、环渤海及中西部有竞争力的二线省会城市及其卫星城。
物业租管收入连年翻番, 财务健康结构优化。 2018 年公司实现租金及商业管理费收入 21. 2 亿元, 同比增长 107.5%,已累计开业吾悦广场 42 家,平均出租率 98.8%。 2019 年公司计划开业吾悦广场 22 家,租金及商业管理费收入超 40 亿。 截至目前,公司在建及运营吾悦广场已达 102 座。 财务方面, 2018 年末公司在手现金 454 亿元, 短期负债 201 亿, 现金短债比 2.26; 各大银行授信 1,086 亿元, 其中未使用额度 836 亿; 资产负债率同比下降 1.3 个百分点至 84.6%,净负债率同比下降 18 个百分点至 49.2%。
评级面临的主要风险
三四线城市地产销售大幅下滑, 行业流动性边际放松不及预期。
估值
考虑到公司可售货值充足以及行业集中度提升的背景下, 我们调整公司2019-2021 年 EPS 分别为 6.59/8.73/12.39 元,对应 19 年 PE 5.2 倍, 维持买入评级
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