新城控股(601155)

1．事件

公司发布了2018年年度报告。报告期内，公司实现营业收入541.33亿元，同比增长33.58%；公司实现归属上市公司股东的净利润104.91亿元，同比增长74.02%，扣非后归属上市公司股东的净利润为75.97亿元，同比增长51.87%；公司基本每股收益为4.69元，同比增长73.06%。公司2018年度利润分配预案为：以2018年年度利润分配股权登记日扣除届时回购专户上已回购股份后的股份余额为基数，向全体股东每10股派发现金红利15元（含税），预计派发的现金红利共计33.68亿元。

2．我们的分析与判断

（一）双轮驱动持续发力，业绩大幅提升

2018年公司实现营业收入541.33亿元，同比增长33.58%；实现归母净利润104.91亿元，同比增长74.02%；实现扣非净利润为75.97亿元，同比增长51.87%。我们认为公司实现业绩高增的主要原因为：（1）18年公司房地产项目结算金额较17年有较大的增长，叠加采用新会计准则后预收账款加速入账；（2）18年开业19座吾悦广场带动公司物业出租及管理实现营业收入大幅提升；（3）非经常性损益大幅增加，主要是由吾悦广场公允价值变动贡献的。

（二）销售高增，首进TOP10

2018年公司实现合同销售额达2,210.98亿，同比增长74.82%，完成1,800亿销售目标的122.83%；实现销售面积1,812.06万平米，同比+95.21%。公司首次进入克尔瑞销售榜单前十，销售额和销售面积分列行业第8位和第7位，分别比2017年度上升5位和4位。18年公司共计新增土地储备共164幅，总建筑面积4,773.24万平方米，平均楼面地价为2,330.0元/平米，其中商业综合体项目新增1,940.46万平方米。公司土地储备充足，有助于未来稳步扩张，在公司推盘力度持续加大的情况下，公司有望实现19年销售目标2700亿元。

（三）商业版图迅猛扩张，有望成为业绩新增长点

公司18年开业19座吾悦广场，已累计开业42座吾悦广场，已开业面积共计390.40万方，同比增长72.25%，全年实现租金及管理费收入21.16亿元，同比增长107.44%，平均出租率达98.83%。2019年，公司计划新开业吾悦广场22座，总收入超过40亿元。公司商业版图拓展迅猛，带动租金及管理收入持续维持高增长，为公司提供稳定现金流的同时，有望成为新的业绩增长点。

（四）资产负债率下降，公司主体信用等级稳定

公司资产负债率由2017年的85.8%下降到2018年末的84.6%。公司在保持原有融资模式的基础上，积极拓宽融资渠道，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。公司先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券，募集资金79亿元人民币；发行在购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券，募集资金55.53亿元人民币；发行高级美元债券，募集资金13亿美元。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.47%。报告期内，中诚信证券评估有限公司评定公司主体信用评级为AAA、评级展望为稳定，债券级别为AAA。

（五）2019年开启新征程

2019年公司聚焦“盈利力、运营力、产品力、服务力和品牌力”五个维度，坚定深耕长三角区域、高周转策略及大运营的发展方向，全面实现规模化下的高质量发展。2019年公司计划新开工项目94个，新开工建筑面积2,040.49万平方米，其中，住宅项目1,078.24万平方米，商业综合体项目962.25万平方米。公司计划竣工项目126个，预计竣工总建筑面积1,881.03万平方米，其中，住宅项目1250.27万平方米，商业综合体项目630.76万平方米。

3．投资建议

公司坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，力求业务推陈出新，商业版块及创新业务仍有更多发展潜力。公司销售业绩持续飘红，行业地位不断提升，现已跃居业内TOP10，有望冲刺一线龙头阵营。公司拿地积极，土地储备充足，为业绩扩张提供了有力的保障。同时，公司盈利能力突出，负债水平可控，成本控制卓著，运营情况稳健，现金回流优良。相比行业内其他可比龙头，具有显著的比较优势。我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为5.55元和8.05元。以3月8日34.36元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为6.19倍和4.27倍。根据公司目前储备项目，我们计算的RNAV为37.35元。当前A股价格相对于RNAV折价8%。考虑到公司业绩的持续高增趋势，我们认为，公司PE水平在未来存在估值修复空间，继续维持“推荐”评级。

4．风险提示

房价大幅下跌风险，棚改不及预期风险等。