万科A(000002)

事件

万科发布2018年年度报告：2018年公司实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；归母净利润337.7亿元，同比增长20.4%；每股基本盈利3.06元，同比增长20.4%。

点评

结算提速，未来业绩确定性强。2018年公司营业收入、归母净利润分别同比增长22.6%、20.4%。公司营业收入增长主要系主营业务房地产结算提速，全年房地产业务贡献收入占比95.6%。公司盈利能力持续改善，毛利率37.48%，同比提升3.4个百分点；净利率16.6%，同比提升1.2个百分点。业绩确定性强，已售未结资源规模持续上升，截至2018年末，公司累计已售未结资源3710万平米，合同金额5307亿元，同比分别增长25.2%和28.1%。

销售稳健，投资审慎，土地储备充足。2018年公司实现销售金额6069.5亿元，销售面积4037.7万方，同比分别增长14.5%、12.3%。公司2018全年累计新增获取新项目227个，拿地总建面4681.4万方，同比增长1.4%，其中权益建面2490.2万方，权益地价总额1351.4亿元，同比下降38%；楼面均价仅5427元/平方米。按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。截至2018年末，公司在建项目总建筑面积约9012.7万方；规划中项目总建筑面积约5936.2万方。同时公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约347.7万方，土地储备资源十分充足，能够满足公司2-3年的销售需求。

负债结构良好，融资优势凸显。截至2018年末，公司资产负债率84.59%，净负债率30.90%，持续保持在行业较低水平。公司持有有息负债合计2612.1亿元，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计占比为35.7%，短期偿债压力小。

多元化业务快速发展：公司坚持“城乡建设与生活服务商”的定位，多元化业务快速发展：1）万科物业实现营业收入98.0亿元，同比增长33.0%；年内获取戴德梁行4.9%股权，成为其第四大战略股东。2）长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间；3）管理商业项目共计210余个，总建筑面积超过1300万方。其中印力运营项目逾120个，管理面积近1000万方；4）万纬物流进驻42个城市，已获取124个项目，可租赁物业的建筑面积约971万方，其中已运营项目62个。

投资建议：万科作为行业龙头，坚持“三大都市圈+中西部重点城市”城市布局，销售规模持续扩张，拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面，万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局，现在已逐渐成熟。预计公司2019-2021年EPS分别为3.99、4.82、5.78元，对应PE分别是7.1、5.8、4.9倍，维持“买入”评级。

风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。