金科股份(000656)

我们的分析与判断

（一） 业绩表现靓丽，未来业绩保障性较强

2018 年公司实现营业收入 412.34 亿元，同比增长 18.63%； 实现归母净利润 38.86 亿元，同比增长 93.85%； 实现基本每股收益为 0.72 元，同比增长 105.71%；实现毛利率 28.56%，较 2017 年增加 8 个百分点，业绩加速释放。公司的经营业绩大幅提升， 营收连续 8 年实现增长，盈利可持续性强。 从重点深耕的城市来看，重庆地区营收贡献高达 62.57%，市占率为 8.79%，同比增长 31%，同时合肥、郑州、南宁、无锡等重点城市的市场占有率同比增长超 100%，公司的深耕战略效果显著。 受到销售规模高增的推动，公司实现预售账款达到 762.76 亿元，同比增长 78%，覆盖 2018 年地产结算收入的 2 倍， 公司可结算资源丰富， 未来业绩保障性较强。

（二） 销售首次突破千亿， 一二线土储丰富

2018 年公司实现销售金额达 1188 亿，同比增长 81%，首次突破千亿规模；实现销售面积 1342 万平米，同比增长 59%。 受益于 18 年重庆市场的销售持续火热，以及公司在重庆的高市占率，为销售的高增奠定了基础。 公司完成土地投资 700 亿元，新增项目 110 个，计容建筑面积 2054万平方米。 在拿地城市能级方面， 新增土地储备中一二线城市货值占比超过 75%， 19 年一二线城市景气度回升，或将助力公司业绩进一步增长。截至报告期末，公司可售面积超 4100 万平方米， 公司土地储备充足，有助于未来稳步扩张。

（三）“地产+服务”双轮驱动，向新型服务商转型

公司坚持“美好生活服务商”的战略定位，聚焦城市群深耕战略布局的同时， 面对行业发展的新趋势， 大力发展社区综合服务业务。 18 年公司服务营业收入增长率 41%，净利润同比增长 49%。新增项目 227 个，新进驻城市 23 个；累计合同管理面积 2.43 亿平方米，进驻城市 149 个，公司将加快完成由传统开发商向新型服务商的转型。

（四） 销售回款加速，杠杆水平明显改善

公司及所投资的公司全年实现销售回款1051亿元，同比增长84%，回款率高达88%。资产负债率保持下降趋势，较上年降低2.16个百分点； 扣除预收账款后资产负债率降至50.57%，较上年降低7.99个百分点， 杠杆水平明显改善。期末公司货币资金余额近300亿元，有效覆盖短期负债。 中诚信证券评估有限公司确定公司的主体信用等级为AAA，评级展望维持稳定。

（五）股权激励+“双赢计划”形成多线激励格局

公司秉承“风险共担、利益共享、荣辱与共”的原则，实施丰富有效的激励机制。 公司通过限制性股票激励计划，充分调动了公司中高层管理人员及核心业务人员的积极性； 公司实施以员工跟投为核心的“同舟共赢计划”以及以超额利润奖励为核心的“同创共赢计划”， 充分激活了各层级员工的主动性和创造性，形成了以高激励为引擎的激励机制， 有效提升了公司的运营效率。

投资建议

金科股份深耕重庆地区并进行全国化重点城市战略布局；公司业绩高增， 销售首次突破千亿规模； 可结算资源丰富，未来业绩保障性较强；公司一二线土储丰富， 或将受益于一二线销售回暖， 稳步实现扩张； 激励机制丰富，股权激励计划加“双赢计划”增强公司运营效率。 基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑， 我们预计公司 2019-2020 年的每股收益分别为 0.75、0.86 元。以 3 月 25 日 6.57 元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为 8.76、7.64 倍。 参照可比公司估值水平，公司 2019 年的动态市盈率为 8.76 倍，低于均值 9.14 倍，具有吸引力，给予首次“推荐”评级。

风险提示

房价大幅下跌风险，棚改不及预期风险等。