万科A(000002)

1．事件

公司发布了 2018 年年度报告。 报告期内，公司实现营业收入 2976.8亿元，同比增长 22.55%；公司实现归属上市公司股东的净利润 337.7 亿元，同比增长 20.39%，扣非后归属上市公司股东的净利润为 334.9 亿元，同比增长 22.77%；公司基本每股收益为 3.06 元，同比增长 20.39%，符合预期。 公司 2018 年度利润分配预案为： 以 2018 年末公司总股份数11,039,152,001 股计算，每 10 股派送人民币 10.70 元（含税）现金股息，共派发现金股息人民币 118.1 亿元（含税）。

2．我们的分析与判断

（一） 营收和归母净利润实现双位数增长

2018 年公司实现营业收入 2976.8 亿元，同比增长 22.6%；实现归母利润 337.7 亿元，同比增 22.4%。营收及归母净利润均实现两位数增长。销售毛利率由 2017 年的 34.1%提升至 37.5%， 销售净利率由 2017 年的15.3%提升至 16.6%，盈利能力提升。三费率由 2017 年的 7.1%变至 8.4%。全面摊薄的净资产收益率为 21.7%，较 2017 年增加 0.54 个百分点。

（二）结算收入增长，市场份额提高

2018 年公司实现销售面积 4037.7 万平米，销售金额 6069.5 亿元，分别增长 12.3%和 14.5%。 2018 年，公司在全国商品房市场的份额上升至4.05%（2017 年： 3.96%），在 24 个城市的销售金额位列当地第一。 2018年， 公司实现结算面积 2191.4 万平米，同比增长 10.7%；实现结算收入2846.2 亿元，同比增长 22.1%；房地产业务的结算均价为 12988 元/平米就（2017 年： 11765 元/平米）。 已售未结算资源规模上升，截止 2018 年末， 公司有 3710.2 万平米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 5307.1亿元，较 2017 年末分别增长 25.2%和 28.1%。

（三） 开工积极稳健，拿地趋于谨慎

2018 年公司开发项目新开工面积约 4994.8 万平米，同比增长 36.7%。公司 2018 年拿地趋于谨慎。全年新获取项目 227 个，总规划建筑面积4681.4 万平米，新增项目均价为 5427 元/平米。按建筑面积计算 72.1%位于一二线城市，符合公司深耕一二线城市的战略。

公司未来项目资源能够满足持续发展的需要。 2018 年末，集团在建项目总建筑面积 9012.7 万平米，权益建筑面积 5402.1 万平米，规划中项目总建筑面积 5936.2 万平米。

分区域看，公司房地产业务的结算收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为 26.94%、 29.33%、 24.18%、 19.55%。

（四） 物业服务业务营收稳健增长，租赁业务继续发展

2018 年，万科物业实现营业收入 98 亿元，同比增长 33%，并深入参与国企混改项目，包括报告期内，万科物业深入参与国企混改项目，包括：联手珠海横琴打造国内首个“物业城市”治理模式；入股天津生态城生恒生态物业服务有限公司；携手东莞市滨海湾新区控股有限公司组建东莞滨海湾万科物业服务有限公司。公司继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。截至目前，公司长租公寓业务覆盖35 个主要城市，累计开业超过 6 万间，开业 6 个月以上项目的平均出租率约 92%。以青年公寓“ 泊寓” 为主要产品线，探索为不同阶段客户提供长期租住解决方案。

（五） 商业运营稳步推进，物流仓储国内领先

截至 2018 年底， 公司管理商业项目共计 210 余个，总建筑面积超过 1300 万平方米。其中，印力集团作为公司商业开发与运营平台，专注于国内商业地产的投资、开发和运营管理，运营项目逾 120 个，遍布国内 50 多个城市，管理面积近 1000 万平米，管理的商业项目品牌包括印象城 MEGA、印象城、印象汇、印象里、万科广场等。期内，印力集团联合收购的凯德 20 家购物中心完成交割。

公司旗下万纬物流专注于高标仓储投资、开发选址、招商运营、资产管理等环节，经过近四年发展，已成为国内领先的物流服务商，服务的客户超过 600 家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。 万纬物流持续完善全国地网布局。 2018 年新获取项目 64 个，合计可租赁物业的建筑面积约为 494 万平方米。截至本报告披露日，万纬物流进驻 42 个城市，已获取 124 个项目，可租赁物业的建筑面积约 971 万平方米，其中已运营项目 62 个，其中稳定运营项目平均出租率为 96%。

（六） 广泛拓展其他业务

城市更新与产业升级为标准办公与产业园业务带来发展机会。 截至 2018 年底， 公司在超过 20 个城市开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务，管理标准办公项目 70余个，产业园项目 30 余个，管理面积合计约 700 万平方米。

3．投资建议

基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑，我们预计公司 2019-2020年的每股收益分别为 4.1、 4.8 元。以 3 月 26 日 28.29 元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为 6.9 倍、 5.9 倍， 市净率 2.0 倍。 参照可比公司估值水平，公司 2019 年的动态市盈率为 6.9倍，低于均值 9.2 倍，具有吸引力。公司未来的策略是， 发挥混合所有制企业机制优势，围绕“城乡建设和生活服务商”战略定位，依托事业合伙人机制， “坚持以客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗， 持续创造更多真实价值，实现有质量发展”，稳住基本盘，成长为具有全球竞争力的世界一流企业。 继续维持“推荐”评级。

4．风险提示

房价大幅下跌风险，棚改不及预期风险等。