荣盛发展(002146)

事件：公司发布2018年年度报告，2018年实现营业收入564亿元，同比增长45.6%，实现归属母公司股东的净利润75.6亿元，同比增长31.3%。

业绩平稳释放，ROE连续三年提升。公司2018年实现营业收入564亿元，同比增长45.6%，营收的快速增长主要来自于结算面积（+30.4%）和结算均价（+10.8%）的双重提升。实现归母净利润75.6亿元，同比增长31.3%。毛利率提升但净利润率下降的主要原因是费用率的提升和营业外收支项目的变动。ROE升至24.9%，连续三年提升，目前已处于地产行业较高水平。公司本年计划竣工面积为861万平方米，同比大增39.8%，有力推动公司2019年的业绩释放。

销售破千亿，销售均价修复或成销售最大看点。2018年公司实现销售金额1016亿元，同比增长49.5%，首次突破千亿规模；销售面积983.4万平米，同比增长54.7%，销售均价则相对2017年有所下降。公司2019年销售目标较为保守，主要原因在于2018年拿地较为谨慎，可推货值有所减少，这也是公司本年计划新开工面积增速较低的原因之一。我们认为公司销售均价进一步下降的可能性并不高，随着部分区域尤其是环京区域价格的边际松动，公司销售均价修复有望驱动销售业绩取得相对超预期的表现。

拿地预计重回扩张，融资计划彰显雄心。2018公司拿地较为谨慎，新获取土储760.5万方，低于销售面积，拿地金额174.4亿元。截至2018年末，公司土地储备约3514万方，短期内土储仍然充足。公司2019年计划拿地面积为1673万平米，同比大增120%，同时2019年计划新增信贷融资611.4亿元，计划拿地和融资的大幅提升，彰显了公司进一步扩张的雄心。

投资建议：长期空间不受压制，中短期有望受益京津冀一体化带来的市场回暖，同时估值低廉，估值修复不受行业整体估值限制。我们预计公司2019年-2021年营业收入分别为788亿元、901亿、1147亿元；归母净利润分别为90亿元、101亿元和131亿元；EPS分别为2.08元、2.33元和3.01元，对应PE分别为5.6X、5X和3.8X。维持“强烈推荐”评级。

风险提示：1、短期可推货值减少；2、三四线楼市整体性大幅下行；3.土地市场竞争更趋于激烈。