荣盛发展(002146)

营收增速创近年新高， 盈利能力稳健提升。 2018 年公司实现营业收入563.7 亿元，同比增长 45.6%；实现归母净利润 75.7 亿元，同比增长 31.3%；EPS1.74 元； 公司毛利率和净利率分别为 31.5%和 13.5%，分别同比上升 2个百分点和下降 1.5 个百分点；净资产收益率 24.9%，同比增长 2.5 个百分点，盈利能力稳步提升。由于 16-18 年高毛利项目进入结转期及结转加速，公司毛利率持续提升； 但受到财务费用率提升等影响， 净利率微降。报告期末， 公司预收账款同比增长 38%至 870.5 亿元， 覆盖 2018 年结算收入超 1.5 倍， 业绩保障性较强；同时考虑到公司 2019 年计划竣工860.5 万方，同比增长 39.8%，结算收入有望延续高增。

销售突破千亿大关， 土储充足施工积极。 2018 年公司实现销售面积 983.4万平方米，销售金额 1,015.6 亿元， 分别同比增长 54.7%、 49.5%。全年销售目标 880 亿完成率 111%。 18 年实现销售回款 815 亿元，回款率 80.3%；实现地产库存去化面积 162 万方，去化率同比提高 7.2 个百分点至 66%。展望 2019 年，公司计划销售额 1,120 亿元， 回款 920 亿元，增速均超 10%。2018 年公司新增土地储备 760.5 万方，同比减少 31%，拿地金额 174 亿元，均价 2,293 元/平米，占比销售均价仅 22%，盈利空间较大。 18 年末公司总土储超 3,614 万方， 可满足未来约 3 年开发需求。

“ 3+X” 战略推进， 收入利润多元化。 公司长期践行“ 3+X”发展战略：康旅板块方面，荣盛康旅羽翼渐满，全年实现签约 50.98 亿元，回款 40.77亿元，营业收入 36.01 亿元；产业新城规模效益双丰收，荣盛兴城共实现净利润 8.12 亿元，完成回款 35.62 亿元；签订土地类招商协议 20 家，总投资 45 亿元；大金融板块稳步推进，其中泰发基金实现净利润 3.97 亿元。

负债率进一步下降，现金流状况持续改善。 报告期末公司净负债率 87.9%，资产负债率 84.0%， 分别同比下降 36 个百分点及 0.7 个百分点， 剔除预收账款后资产负债率仅 45.8%。 经营性现金流 18 年持续改善， 录得 175.1亿元， 同比增长 7.7 倍，偿债能力显著增强。

估值

我们预计公司 2019-21 年 EPS 分别为 2.18/2.87/3.48 元（原预测为 2.10/2.57/-元） ，对应 19 年 PE5.3 倍，维持买入评级。

评级面临的主要风险

房地产行业销售大幅下滑，调控政策边际放松不及预期