华侨城A(000069)

公司2018年实现营业收入481.42亿，同比增速13.7%，归属母公司净利润105.89亿，同比增长22.52%，基本每股收益1.29元，同时拟每10股派3元。收入及利润小幅超市场预期，主要由于房地产结算收入毛利率大幅增长。公司2018年加权平均净资产收益率18.98%，拟每10股发放现金股利3元。

销售预收高增长，土储拿地大幅扩张

公司2018年显著加强销售拿地速度，预收账款与存货规模同时扩张，周转提速，新一轮成长周期开启。2018年公司销售面积206.18万方，同比增长41%，预收账款422.84亿，同比增长36.8%，收入覆盖倍数由2017年0.73上升至0.88。新增拿地面积1382.48万方，同比大幅增长138.3%，土地储备总建筑面积2378.69万方，账面存货价值1602.25亿，同比增长51.53%，开发产品占存货规模比例进一步下降至8.4%，房地产业务周转提速效果显著。

核心城市高利润项目集中结算，业绩结算略超预期

2018年公司结算收入481.43亿，同比增长13.7%，归属母公司净利润105.89亿，同比增长22.52%。其中，房地产业务实现营业收入280.45亿，同比增长20.1%，旅游综合业务实现营业收入196.57亿，同比增长6.1%。业绩结算略超市场预期，主要由于2018年上海、深圳、宁波、武汉等地的高利润项目集中结算，2018年公司房地产业务毛利率高达68.8%。

周转提速提升权益乘数，ROE持续向上突破

公司权益乘数从2017年3.8提升至4.6，在结算利润率保持在行业领先水平的情况下，权益乘数的提升显著带动ROE水平向上突破，公司2018年加权平均净资产收益率为18.98%，相对于2017年提升0.93%。一方面，公司销售提速带来预收账款高增长，另外一方面，得益于公司较低的净负债率以及自身良好的信用资质，公司2018年带息债务947.15亿，同比增长48.6%，扣除现金后的净负债率为114%，双方面加杠杆取得良好效果。

盈利预测及估值

预计公司2019年至2021年实现营业收入579.87亿、702.26亿、825.31亿，同比分别增长20.45%、21.11%、17.52%；2019年至2021年实现归属母公司净利润128.87亿、152.77亿及186.18亿，同比分别增长21.68%、18.55%及21.87%。

目前公司相对重估净资产折价约53%，在2014年至今的房地产小周期中，公司股价平均在对重估净资产折价15%水平交易。当前股本下，预计2019年至2021年EPS为1.57、1.86、2.27，目前股价对应PE为5.54倍、4.67倍、3.83倍，目前申万房地产指数在PE10.62倍水平交易，鉴于公司优质的资产储备，维持“买入”评级。

风险提示：1.房地产调控政策超预期收紧；2.行业销售增速下滑超预期。