万科A(000002)

一季度竣工结转加速，利润稳健释放。 2019 年 1 季度公司实现营业收入 483.75 亿元，同比增长 56.93%；实现归母净利润 11.21 亿元，同比增长 25.23%，归母净利润增速低于营收增速主要因本期少数股东权益占比较高，占净利润比例为 65%。房地产业务实现结算面积 310.8 万平米，同比增长 88.2%；结算收入 455.9 亿元，同比增长 64.0%。公司 1季度实现销售面积 924.8 万平米， 销售金额 1494.4 亿元，同比分别下降11.8%和 3.1%。截止 1 季度末，公司合同负债规模 5330.9 亿元；合并报表范围内有 5863.5 亿元的已售未结算资源，较 2018 年底增加 556.4 亿元，锁定未来两年业绩。从开竣工情况看，一季度公司新开工 1019.4万平方米，同比下降 9.8%，占全年开工计划的 28.2%（ 2018 年同期为31.9%）；竣工面积 222.8 万平方米，同比增长 44.2%，占全年竣工计划的 7.2%（ 2018 年同期为 5.9%）。

毛利率及净利率稳定提升，投资较为理性。 2019 年 1 季度公司销售毛利率为 35.0%，销售净利率为 6.6%，同比均增长 0.9 个百分点。公司结算毛利率保持稳中有升；净利率提升主要由于当期销售费用及管理费用增速小于收入增速，使得销售期间费用率从 14.7%下降至 12.3%。 1 季度万科新增加开发项目 19 个，总规划建筑面积 598.5 万平方米，权益规划建筑面积 437.2 万平方米。 1 季度新增拿地面积占当期销售面积的比例为 64.7%，投资较为理性。截止一季度末，公司在建项目总建筑面积 9790.8 万平米，规划中项目总建筑面积 5536.0 万平米，同时公司还有 347.7 万平米（权益口径）的旧城改造项目。

经营稳健，财务状况良好。 截止 1 季度末，万科持有货币资金 1432.2亿元；资产负债率 84.8%，较 2018 年底小幅上升 0.2 个百分点；净负债率 44.8%，继续保持行业低位。

投资建议： 万科作为行业龙头，坚持“三大都市圈+中西部重点城市”城市布局，销售规模持续扩张，拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面，万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局，现在已逐渐成熟。预计公司 2019-2021 年 EPS 分别为 3.66、4.31、 5.05 元，对应 PE 分别是 8.03、 6.82、 5.81 倍，维持“买入”评级。

风险提示： 行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期