万科A(000002)

1．事件

公司发布了2019年一季度报告。报告期内，公司实现营业收入483.75亿元，同比增长56.93%；公司实现归属上市公司股东的净利润11.21亿元，同比增长25.23%，扣非后归属上市公司股东的净利润为11.28亿元，同比增长36.63%；公司基本每股收益为0.102元，同比增长25.23%。

2．我们的分析与判断

（一）收入增速较快，盈利能力稳步提升

2019年一季度公司实现营业收入483.75亿元，同比增长56.93%；实现归母净利润11.21亿元，同比增长25.23%；房地产业务实现结算面积310.8万平方米，同比增长88.2%，实现营业收入455.9亿元，同比增长64.0%。报告期内公司营业收入的增长主要系房地产结算规模增加，利润增速不及营收增速主要因为报告期内合作项目较多，公司少数股东损益同比增长135.9%达到20.9亿。公司的盈利能力较去年同期稳步提升，毛利率和净利率分别为35.0%和6.6%，较去年同期均增加0.8个百分点，三费费率为12.3%，较去年同期减少2.4个百分点。

（二）销售下滑，竣工加速，可结算资源丰富

报告期内房地产业务实现合同销售面积924.8万平方米，合同销售金额1494.4亿元，同比分别下降11.8%和3.1%。销售下行主要是由于19年1月新开工和推盘力度较弱导致销售增速同比下滑28.1%，随着市场回暖以及加速推盘，2-3月销售增速提升明显。竣工提速明显，报告期内竣工面积为222.8万平方米，同比增长44.2%，占全年竣工计划的7.2%（2018年同期为5.9%）。公司已售未结资源丰富，截至一季度末，已售未结资源为4042.8万平方米，较2018年增加332.6万平方米，合同金额为5863.5亿元，较2018年增加556.4亿元。报告期末预收账款为5330.89亿元，同比增长11%，可结算资源丰富，未来业绩保障性较强。

（三）财务良好，拿地稳健，融资成本优势凸显

截至报告期末，公司持有货币资金1432.2亿元，货币资金对（短期借款+一年内到期的有息负债）的覆盖比例为2.04倍，短期偿债能力较强；净负债率44.8%，继续保持行业低位；有息负债占总资产的比例为16.1%，有息负债中71.8%为长期负债，短期偿债压力较小。公司一季度新增加开发项目19个，总规划建筑面积598.5万平方米，权益规划建筑面积437.2万平方米，拿地面积占销售面积的比例为64.7%，拿地节奏较为稳健。公司融资成本优势凸显，19年2月公司公开发行住房租赁专项公司债券20亿元，票面利率仅为3.65%。

3．投资建议

万科A收入增长较快，盈利能力稳步提升。一季度销售虽有所下滑，但公司的布局主要集中在一二线城市，随着一二线房地产市场回暖，全年销售有望实现稳步增长。公司可结算资源丰富，为未来业绩提供有效保障。拿地节奏稳健，在手资金充裕，融资成本优势凸显。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑，我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为3.7、4.4元。以5月7日27.98元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为7.6倍、6.4倍。参照可比公司估值水平，公司2019年的动态市盈率为7.6倍，低于均值9.2倍，具有吸引力，我们继续维持“推荐”评级。

4．风险提示

地产调控超预期，房价大幅下跌风险等。