万科A(000002)

投资要点：

1．事件

万科公告2019年4月销售数据，4月实现销售金额601.7亿元，同比增长43.64%，环比上涨4.88%；销售面积达370万平方米，同比增加43.63%，环比增加2.66%；实现销售均价16,262.16元/方，较3月份销售均价升价343.74元/方，升幅达到2.16%，较18年同期基本持平。2019年1-4月份累计实现销售面积1,294.8万方，实现销售金额2,096.1亿元。

2．我们的分析与判断

（一）销售稳步增长，业绩持续释放

万科2019年4月实现销售金额601.7亿元，同比增长43.64%，环比上涨4.88%，1-4月销售金额同比增速提升明显，显示公司销售趋势不断向好；销售面积达370万平方米，同比上升43.63%，环比增加2.66%；实现销售均价16,262.16元/方，较3月份销售均价升价343.74元/方，升幅达到2.16%，较18年同期基本持平。2019年1-4月份累计实现销售面积1,294.8万方，实现销售金额2,096.1亿元，居CRIC销售金额排行榜第三位，较3月排名不变，仅次于碧桂园、中国恒大。随着存量项目和19年新增项目的逐步开工，并且推盘力度稳步加大，未来销售规模有望继续提升。

（二）拿地节奏放缓，精选布局区域

万科4月在苏州、天津、北京、重庆、成都等地新增8个住宅项目，未新增物流地产项目，权益比例为100%的项目占比25%，合作项目进一步提升。住宅项目拿地金额118.73亿元、拿地面积为124.9万方；4月总地价环比上涨7.83%、同比增加12.16%，拿地总面积环比下降22.28%、同比减少37.47%。4月新增住宅项目楼板价均值为8605.79元/平，拿地均价占当月销售均价52.92%，其中苏州、北京的楼板价超10000元/平。受土地市场整体降温影响，公司土地购置意愿不强，住宅项目、物流地产项目拿地面积及金额均大幅收缩。4月一二线地价占比96.68%，公司坚持深耕一二线城市战略布局，随一二线市场回暖，对未来业绩将形成支撑。

3．投资建议

目前公司开发业务整体盈利能力强，负债压力较低，相关现金流充沛，布局主要集中在一二线城市，随着一二线市场回暖，全年销售有望实现稳步增长。我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为3.7、4.4元。以5月7日27.98元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为7.6倍、6.4倍。参照可比公司估值水平，公司2019年的动态市盈率为7.6倍，低于均值9.2倍，具有吸引力，我们继续维持“推荐”评级。

4．风险提示

地产调控超预期，房价大幅下跌风险等。