万科A(000002)

2019年第一季度，万科A实现营业收入483.7亿元，同比增长56.9%；实现归属于上市公司股东的净利润11.2亿元，同比增长25.2%；结转毛利率和净利率分别为35.0%和2.3%，分别较上年同期提高0.8和下降0.6个百分点。万科作为行业龙头，精细深耕一二线城市，并多元化业务布局，销售投资长期稳健增长，龙头优势愈发显著。我们预测公司2019-2021年EPS分别为3.61/4.04/5.05元，对应19年PE7.6倍，维持买入评级。

支撑评级的要点

营收高增毛利持续攀升，已售未结充足保障业绩。2019年1-3月公司实现营业收入483.7亿元，同比增长56.9%；实现归母净利润11.2亿元，同比增长25.2%；结转毛利率和净利率分别为35.0%和2.3%，分别较上年同期提高0.8和下降0.6个百分点。一季报营收增速高于净利润增速主要源于：1）谨慎判断市场风险，计提应收账款减值4.2亿元，同比增长237.4%；2）结算金额权益占比降低，少数股东权益激增至65%，我们认为在未来几个季度将会平缓；3）利息支出增加导致财务费用增长77.1%至18.4亿元。前3月公司实现结算收入455.9亿元，同比上升64.0%；由于销售规模高于结算规模，已售未结金额达5,863.5亿元，较18年底增加556.4亿元，覆盖18年结算金额2.06倍，充分保障未来业绩增长。

销售4月回暖，投资策略稳健谨慎。2019年1-4月公司销售金额2,096.1亿，同比均增长6.9%，销售面积1,294.8万方；其中4月单月销售额同比大增43.6%至601.7亿元，受益于一二线回暖及推盘增加；1-4月公司获取新项目27个，总规划建面937.8万方，同比下降31.5%，聚焦于一二线城市，投资相对谨慎。

竣工积极带动结算提速，可售货值充足。公司1-3月累计新开工面积1,019.4万方，同比下降9.8%，开工速度放缓；累计竣工面积222.8万方，同比增长44.2%，占全年竣工计划7.2%（18年为5.9%），竣工提速，预计19年结算速度将同步上升。公司在建及规划项目总建面约1.52亿方，满足2-3年开发需求，充分保障未来可售。

负债率保持低位，融资成本优势突出。报告期末公司净负债率44.8%，资产负债率84.8%，均处行业低位。截至3月底，公司持有货币资金1,432.2亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币703.0亿元。有息负债中，71.8%为长期负债。公司2、3月先后发行20亿5年租赁专项债、6亿美元5.25年中票，利率分别为3.65%及4.2%，融资成本优势突出。

估值

根据公司销售及投资情况，调整盈利预测，预计公司2019-2021年EPS分别为3.61/4.04/5.05元（原预测为4.01/5.28/-元），对应19年PE7.6倍，维持买入评级。

评级面临的主要风险

房地产行业销售大幅下滑，融资超预期。