中南建设(000961)

营业收入、净利润大幅上升。报告期内，公司2016全年实现营业收入344.40亿元，比上年同期大幅增长68.41%；实现归属于上市公司股东的净利润4.08亿元，比上年同期增长16.05%，EPS为0.12元/股，同比增长20%。报告期内营收大幅增长但毛利增幅远小于营收增幅，主要归因于项目结转周期所致，集中体现为报告期内销售毛利率水平大幅下降。预期随着2015年市场回温，公司销售毛利水平将显着回升。

业务主要分布在华东地区，全国布局雏形初现。2016年，公司房屋销售业务实现营收269.83亿元，比去年同期增长217.36%。公司一方面坚持城市深耕策略，对己进销售较好、市场美誉度高的城市，如南京、苏州等进行积极拿地，力促城市公司百亿销售；另一方面积极拓展杭州、武汉、天津等二线核心城市。

公司顺应市场环境外部变化，将区域布局战略调整为“一二线城市为主、三四线为辅，依托一二线、辐射三四线”的指导思想，“深耕长三角，拓展珠三角，进军京津冀”的城市群区域战略布局。加强核心区域业务地位，并向一线城市拓展；公司二线以上城市项目比例明显提高。2016年通过兼并收购、招拍挂、合资合作等多元化方式获取土地储备项目27个，规划建筑面积488万平方米，货值700亿元，截止2016年底总货值2000亿元。公司在二线核心城市以上土地储备占公司全部土地储备的60%以上，长三角地区土地储备占公司全部储备的56.88%。

根据中南建设2016年年报，公司2016年预售额为373亿元，同比增长65.77%，销售均价12054元/平方米，同比增长28.23%。考虑到城市布局升级和销售可持续增长，公司持有土地储备1395万平方米，为公司持续增长提供有力保障。公司2017、2018两年的销售收入有望保持在高位，我们看好公司的全产品线和良好的控成本能力，认为公司有望在2018年迈入500亿梯队。

加码PPP 项目，涉足养老护理产业。2016年以来，将业务模式从单一的施工总承包向PPP和EPC项目升级。在业务结构上，在继南京玄武湖乐园项目后，连续获得了杭州综合管廊、三亚海绵城市等多个大型PPP项目，PPP承接金额近百亿，实现了在基础设施、PPP领域的突破，业务结构有了明显优化。

值得关注的是，公司在养老产业方面的布局。公司参与济宁市任城区人民政府成立的济宁市中西医结合医院任城区老年护养院PPP项目，总投资为6.66亿元，合作期为22 年，其中项目建设周期预计为2 年。项目采用BOT（建设-运营-移交）方式运作，医疗部分公司可以获取6.78%的投资收益，而非医疗区域1.6亿的投资将主要通过养老区和整体物业运营的方式进行回收，项目帮助公司试水老年护养院PPP项目的运营模式，有利于公司未来在PPP订单和养老服务两方面的业务拓展。

融资成本于2016年内不断降低。2016年，公司成功发行公开发行公司债券29亿，债务结构的优化促使发行利率逐步降低。由公司发债节奏和利率来看，相较于2015年6.5%以上的票面利率，公司融资成本处于下降的区间内，极大的减轻公司资金成本压力。

风险提示：区域市场销售不及预期、新业务拓展存在不确定性、行业政策进一步收紧

结论：

公司致力于建筑施工与地产开发相结合，处于深耕长三角、拓展珠三角、进军京津冀的城市战略布局调整的进程中。随着公司三四线城市去库存效果的显现，以及公司二线以上城市项目比例明显提高，预计公司将维持高增长的进程，这一系列的利好都将显着提升公司盈利和估值水平。

我们预计公司2017 年-2019 年营业收入分别为414 亿元、458 亿元和495 亿元；每股收益分别为0.22 元、0.30 元和0.44 元，对应PE 分别为32.81、23.52 和16.22，维持公司“推荐”评级。