招商蛇口(001979)

公司业绩：公司发布一季报， 2017Q1 实现营业收入69.4 亿元，YOY+53.4%，录得净利润21.2 亿，YOY+164.7%，扣非后净利润20.8 亿元，YOY+182%,基本每股收益为0.27 元，YOY+170%,公司业绩符合业绩预告。

业绩分析：公司营收大幅增长主要是由于房地产销售结转量大幅提升所致，而净利润增速大幅快于营收增速主要是由于(1)公司整体转让深圳蛇口太子湾区域DY04-01(商吉)及DY04-04 项目(商顺)产生的投资性收益20 亿元，由于土地开发和运营为公司的经营模式，项目整体转让是公司产品销售方式之一，因此报告期内商吉和商顺项目整体出售产生的投资性收益属公司的经常性利润。(2)公司三项费用率同比下降6.21 个百分点至7.52%。另一方面，公司结转类净收益同比下降主要由于(1)一季度公司房地产业务结转的收入中刚需类项目较多，综合毛利率同比大幅降低24.8 个百分点至23.2%(去年1Q 毛利率基期相对较高，相较2016 年全年平均毛利率下降11.4 个百分点)。（2）报告期内结转的合作项目较多，少数股东权益3.5 亿(2016Q1 为-0.17 亿)，占比较去年同期提高16.4个百分点，至14.3%。由于房地产公司经营业绩具有一定可调性，且通常第一季度业绩在全年占比较小，因此一季度情况对于全年整体业绩影响有限。

销售情况与土地储备：公司2017 年Q1 实现销售面积137 万平方，销售金额265 亿，YOY 分别+76.8%和101%，已完成全年1000 亿计划的26.5%，增速在行业中处于较高水平。受3 月多城集中出台调控加码政策，我们预计公司未来的销售高增速将有所回落，但完成全年千亿的目标仍是大概率事件(YOY+36%)，公司第一季度新增7 个项目，获取土地建筑面积102 万平方(权益面积95 万平方,权益占比达93%)，权益地价款131.6亿元，分别占当季销售的74.5%和50%，公司拿地节奏稳健有序。

盈利预测与投资建议：公司立足深圳前海自贸区，深耕深圳蛇口工业区三十多年，积累了丰富的城区和产业园综合开发运营经验，4 月初招商局集团领导作为首家央企代表赴雄安新区调研考察，公司大概率将在未来雄安新区万亿级建设中扮演重要角色，同时公司在粤港澳大湾区土地储备充足，必将在未来出台的粤港澳大湾区的规划建设中受益。我们预计公司2017、2018 年净利润将达到111 亿元和128 亿元，YOY 分别+15.8%和+15.3%，EPS1.4 元和1.62 元，按目前A 股价格计算，对应PE 为14倍和12 倍，PB2.5 倍。公司目前估值合理，业绩增长空间广阔，维持“买入”的投资建议。