嘉宝集团(600622)

光大安石迎来发展机遇，管理规模高成长性+投资收益靓丽推动业绩高增长： 1） 光大安石为国内领军房地产基金管理公司， 截至 16年 6 月末累计管理规模 700+亿元人民币， 拥有顶级的房地产资产管理团队、成熟的运营体系，同时依托于股东光大集团+上市平台嘉宝集团， 具备浓厚的金融基因， 在融资、投资、管理、退出各环节竞争优势鲜明。 2）房地产基金公司盈利模式为管理费（通常为管理规模的 1.5%） +超额投资收益分成（通常为 20%）， 管理规模高成长性带来稳定的管理费收入，同时运营、增值能力带动投资收益分成高弹性， 因此优秀的房地产基金公司业绩想象空间巨大。? 嘉宝集团与光大安石全面协同， 向轻重并举的全产业链地产金融投资平台转型升级： 1）公司自 2015 年以来便积极探索轻资产发展模式， 与光大控股、光大安石的战略合作不断深化， 在房地产资产管理、基金设立、资产支持专项计划等业务领域取得突破。 公司先后出资光翎、光彬、光渝、首誉光控资管计划等项目， 在资金、 土地、项目开发等层面协同显着， 同时光大安石输出投融资能力、 投后管理及资产运作能力等， 显着提升项目综合收益率。 2）传统房地产业务方面， 公司土地储备及项目投资开发均聚焦于上海嘉定及昆山地区， 受益于区域房价坚挺，未来传统开发业务业绩将维持稳定。? 房企杠杆融资受限利好纯股权型基金， REITs 推出预期渐强， 行业机遇来临： 1） 2016 年下半年以来， 地产融资收紧，银行贷款、发债、 ABS 等融资渠道不同程度受限， 此前基金业协会发文限制私募资管计划以委托贷款、名股实债等方式投资于房价上涨过快热点城市普通住宅项目， 杠杆融资受限，纯股权型基金有望发挥融资功能，获取优质项目能力提升。 2）REITs 推出预期强化， 近期首单银行间公募 REITs（兴业皖新阅嘉） 推出，且基金业协会、 中国 REITs 联盟等机构亦表示将大力支持发展公募 REITs，标准 REITs 有望破冰。投资建议：公司作为 A 股稀缺性房地产基金标的， 由传统房地产商华丽转型地产金融， 短期依托光大安石管理规模高成长性+投资收益分成推动业绩增长，中长期随着 REITs 发展， 房地产资产证券化空间广阔，公司有望充分受益。 坚定看好公司发展前景， 维持公司“买入”评级。风险提示： 1） 新业务拓展不力； 2） 房地产基金行业前景低于预期。