嘉宝集团(600622)

光控系跃居第一大股东+收购光大安石 51%股权，轻重并举打造全产业链地产金融投资平台： 1）16 年光控系通过定增+二级市场举牌合计持有公司股权 19.27%，超越嘉定国资系（持股比例 17.08%）跃居第一大股东， 光控系高管陈爽先生、潘颖先生任职公司董事， 坚定入股并进入管理层彰显光控系对公司未来发展充满信心。 2）现金收购光控系旗下行业领军的房地产股权基金公司光大安石 51%股权，业绩承诺稳健， 优质资产注入标志着公司向“轻重并举、双轮驱动” 的地产金融方向转型。 3）公司与光控系战略合作不断深化， 先后出资光翎、 光彬、 光渝、 首誉光控资管计划等项目，未来有望实现优质地产主业+领先房地产基金的显着协同，打造覆盖全产业链的金融地产投资平台，成就地产金融领域融合典范并树立行业标杆。

光大安石为行业龙头， 顶级团队+成熟体系+金融基因为核心竞争力，打通“融投管退”建立稳固护城河： 1）光大安石是光控旗下最具规模的产业投资基金管理人， 截至 16 年 6 月末累计管理规模 700+亿元人民币，其前身为雷曼兄弟旗下亚洲房地产投资平台，近年来连续荣登中国房地产基金综合排名榜首。 2）安石团队由经验丰富的房地产、工程、投资及资管专家组成， 融合早期雷曼风格与中国市场特色打造成熟体系， 依托浓厚的金融基因和股东光大集团资源支持取得房地产投资基金领域显着竞争优势。 3）安石盈利模式为管理费（1.5%）+超额业绩分成（20%），兼具稳定性+高收益，管理规模高成长性保障未来业绩增长空间， 同时投后管理领先行业带来超额业绩想象空间（大融城塑造经典）， 此外，安石最强大优势在于全面打通房地产基金“投融管退”，任何阶段项目均可切入， 建立稳固的护城河。

地产金融新时代， 房地产基金蓝海空间广阔， 高成长性+高壁垒保障领军企业充分享有先发优势： 1） REITs 在海外历史悠久、长期收益领先，美国REITs 总市值已突破万亿美元，日本、香港、新加坡等亚洲市场亦蓬勃发展。 2）参考海外，随着我国经济增速放缓， 无风险利率下行， 资产荒导致高收益率优质资产稀缺，同时国内房地产投资高增长时代结束，宏观环境为房地产基金带来发展契机， 目前行业整体规模仅数千亿， 类 REITs 初具规模， 未来随着制度创新推进、商业模式成熟，房地产基金或将面临广阔蓝海空间。 3） 房地产资管新时代下， 融资需求+并购整合趋势推动地产金融服务向多元化、创新化方向发展， 轻资产运营模式备受青睐， 诸如光大安石此类能够全面打通“融投管退”、拥有金融基因和成熟运营体系的企业将获得显着竞争优势并建立稳固的护城河，资产管理规模有望高增长。

投资建议：

光大安石为房地产基金龙头，依托顶级团队+成熟体系+金融基因竞争优势领先，全面打通“融投管退”建立稳固护城河， 且行业蓝海空间广阔，高壁垒保障长期领先优势。 房地产资管新时代，公司拟打造国内首家覆盖全产业链的金融地产投资平台。 目前公司 NAV 约 98 亿，给予合理估值 82 亿，预计安石 17 年贡献公司利润 1.54 亿，考虑行业空间、 市场地位及高成长性，给予 35 倍 PE，对应市值 54 亿，合计市值 136 亿， 即 20 元/股， 对应 32 倍 17 年 PE。 我们认为， 公司携手光控系有望成就 A 股最佳地产金融标的， 成为地产金融领域融合典范，带动未来业绩高增长预期， 坚定看好发展前景， 给予“买入”评级（上调）。

风险提示： 1） 房地产资管业务拓展不利； 2） 房地产基金行业前景不及预期。