房地产投资占固定资产投资总需求的三分之一，而且上下游带动效应大，一直是总需求的驱动源头之一。探明房地产周期的走势和结构变化，有助于澄清经济周期的阶段及接下来的趋势。

本轮房地产周期出现的分化背离及原因

一般来说，房地产销售情况与房地产开发投资长期保持着较为稳定的关系，通常情况下销售大约领先投资 6-9 个月左右。但是，在 2015 年至今的新一轮地产小周期中，房地产市场出现了诸多脱钩的现象。首先，在政策的调控之下，销售总量下降，但结构分化，一二线城市与三四线城市销售走势出现较为明显的分化。 其次， 投资增速与销售增速的背离， 房地产投资增速下降的趋势大大延缓。我们认为房地产周期出现分化背离的原因在于两个因素， 首先是棚改刺激下三四线城市快速去库存导致销售数据分化；其次是一二线城市放松供地指标，直接导致销售增速和投资增速的脱钩。

构建从供给端分析房地产投资的框架

传统从销售到投资的传导链条脱钩，意味着需要重构地产投资分析和预测的框架。分析新一轮的地产周期，与之前几轮最大的不同是政策带来了供给端的变化，由此我们从供给端来分析房地产投资，构建分析框架。房地产投资可以拆分为建安投资和其他费用。经过统计检验，房屋施工面积是建安投资的一致指标，土地成交面积和自筹资金是房屋施工面积的先行指标。据此，我们拟合了建安投资下半年（ 8-12 月）同比增速，得出其下半年整体较为平稳的结论。 其他费用方面，土地购置费是其他费用的一致指标，而土地购置费则可以使用 100 大中城市成交土地总价和贷款利率作为先行指标。计算表明下半年土地购置费同比增速或将出现较为显着的下滑。

地产投资三季度末下行，对实体拉动三季度后转弱

通过重新构建计算指标体系，并在分别研究了建安投资和其他费用的基础上，我们最终得以对下半年房地产投资走势进行一个大致的判断。 我们的计算结果表明，地产投资可能将在 3 季度后转弱。 随着地产投资周期步入下行， 预计整体固定资产投资增速回落，下半年经济增长率或面临一定边际放缓的压力。 当然，以上测算的具体数值仅仅作为一个参考，我们更希望传达的是一个全新的分析地产投资的视角和框架。

风险提示： 外部市场发生黑天鹅事件造成剧烈波动；主要工业原料价格超预期调整；下游需求低于预期。