新城控股(601155)

源自常州 走向全国: 公司 1993 年成立于江苏常州,为国内跨足住宅地产和商业地产的综合性地产集团, 2016 年位居中国房地产百强企业第 16 位。截止到 2017 年 11 月,公司已进入国内 67 个大中城市,累计开发项目超过 200个,业务涉及房产开发投资、商业开发管理、金融、养老、教育等多个板块。

回归 A 股 长袖善舞: 公司 2001 年借壳江苏五菱于 B 股上市, 2015 年 12 月4 日换股吸收合并 B 股在 A 股上市。 回归 A 股后,抓住债券融资窗口,多次大规模发行债券融资。从 2016 年到 2017 年 7 月底,公司在国内通过债券融资额达 145 亿,平均利率 5.29%; 2017 年 8 月 8 日,公司成功发行 2 亿美元、 5 年期高级美元债券,拓宽了公司海外融资渠道。公司 A 股非公开发行股票方案也获得证监会通过。资本市场多渠道大规模融资,为公司大规模拿地以及项目后续开发提供了坚实保障,为公司快速发展插上翅膀。

精准拿地 增长无忧: 公司拿地精准体现在两个方面:一是土地成本较低,近 5 年平均地价涨幅一直低于 100 城市平均成交楼面均价;另一个是拿地节奏把握比较好,错峰拿地,城市布局时机都选择的非常好, 2014-2015 年,全国土地价格较低时,公司加大拿地力度,土地支出占当年销售额比重不断上升;当 2017 年地价上涨较快时,公司开始控制拿地节奏,土地支出占比开始下降。公司能够精准拿地,主要有三方面原因: 1、眼光独到; 2、拿地手段多元化;

3、激励机制。

双轮驱动 协同扩张: 公司获取项目时大多选择商住两用土地,先建设可售住宅和商业,待销售额达到自持购物中心建造成本的一定比例之后,开始动工建造自持购物中心部分,通过销售哺育自持的方式解决自持物业前期开发阶段部分资金问题。同时,自持购物中心建成运营后又可以改善周边生活硬件设施,提升住宅品质,促进住宅销售,真正实现协同发展。 目前公司吾悦广场开业数为 17 个,在建 26 个,待建 10 个,公司计划到 2020 年吾悦广场在建和开业数达到 100 个。

投资评级: 预计公司 2017-2019 年净利润分别为 53.60 亿元、 71.84 亿元、95.57 亿元,每股收益分别为 2.37 元、 3.18 元、 4.23 元。 按 2017 年 12 月 6日收盘价 25.71 元/股,新城控股 2017 年业绩对应的 PE 为 10.84 倍,低于行业中位数和平均水平,与可比公司相比,处于较低水平。基于公司未来两年较高的成长性和目前较低的估值水平,我们给予公司“买入”评级。

风险提示: 房地产调控风险、 货币政策收紧风险。