荣盛发展(002146)

公司 2017H1 业绩高增长，符合预期。 2017H1 公司实现营业收入 134.2 亿，同比增幅 17.8%；归母净利润 16.8 亿，同比增幅 29.3%。 同时公司预计前三季度归母净利润增速在 10%-30%，可结算收入与利润较上年同期有一定幅度上升。 盈利水平方面，公司实现销售毛利率 29.6%，同比减少 1.75pct，但销售净利率同比增加 2.1pct 至 13.8%， 加权 ROE 同比增加 0.75pct 至6.87%。主要系公司受益于营改增的税收优惠影响，税金及附加/营收降至 5.8%，同比下降2.4pct，利息收入增多而费用化比例下降令财务费用率降至-0.1%，同比下降 0.6pct；此外公司本期获得来自违约金的营业外收入 2.96 亿元， 因此净利率得到提升。

销售均价显着提速， 已售未可结算资源充足。 2017H1 公司房地产板块实现销售收入 272 亿（同比增幅 59%），销售面积 258 万方，销售均价 10557 元/平米（ 同比增幅 39%）；结算收入 125 亿，结算面积 174 万方，结算均价 7184 元/平米（同比增幅 1.7%）。 公司重点布局城市圈二三线城市战略效果显现，商品房的销售均价与去化进度大幅提升。由于公司上半年结算较多河北省低毛利项目导致 2017H1 毛利率有所下滑，我们预计 2018 年毛利率将实现回升。公司目前预收账款 577.1 亿，同比增幅 89.4%，为 2016 年营业收入的 1.88 倍， 可结算资源充足， 业绩锁定性较高；销售商品、提供劳务收到现金 293.6 亿，同比增幅 61.1%，销售回款率较高。

投资拿地节奏加快， 京津冀土储高达 900 万方。 2017H1 公司新增土储 538 万方， 总拿地金额逾 114 亿元，平均楼面价约 2120 元，拿地金额/销售金额为 42%。 土地储备共计 2849 万方，其中京津冀区域内土地储备超过 900 万平方米， 受益于雄安新区的建设发展，预计公司在环雄安布局的土地具有较大升值空间。公司 2017H1 年新开工面积 278 万方，竣工面积 76 万方，全年计划完成率分别为 32%/17%；新开工/销售面积为 1.08，竣工/结算面积为 0.44，开工节奏适当。公司目前拥有存货 1108 亿元，同比增加 3.15%，主要系土地获取及工程投入增加所致，存货周转率为 0.09，同比下降 2pct。

非公开发行股票推迟，融资成本有所上升。2017年 8月 10日公司股东大会通过延长公司 2016年非公开发行股票决议有效期的议案，原议案拟以 7.3 元/股发行 6.71 亿股，总融资额为 49亿元。截至 2017 年 6 月 30 日， 公司资产负债率为 85.3%，分子分母剔除预收账款后的资产负债率为 77.8%， 较年初增加 2.4pct， 处于较高水平。 2017 年公司计划新增信贷融资 430亿，用以保障后续拿地与项目建设的资金。 目前公司已发行三期中期票据共 29 亿元，发行利率分别为 5.8%/6.8%/6.5%，融资成本随市场行情上行。剩余银行授信额度 24.7 亿元， 同时年初计划发行 70 亿非公开定向债务融资工具。

康旅投资成果颇丰，大健康产业遍地开花。 公司与多个地方政府签订合作协议，大力推动“ 6+N” 战略布局，目前已布局河北秦皇岛、保定野三坡、承德、邢台、衡水、张家口蔚县、兴隆雾灵山、 河南焦作市修武县、湖北神农架、安徽黄山、九华山、滁州琅琊山、江苏南京六合、海南陵水、四川广汉、陕西西安临潼、福建龙岩、捷克共和国等地，并控股美亚航空涉足海南区域，此外还与上海德耳文计划建设中医药小镇加速康旅板块的发展。

维持增持评级， 上调盈利预测。 由于 2017 年三四线行情利好公司销售业绩超出预期，全年可结算收入大幅增加， 同时公司在京津冀区域的布局逐步加码， 看好该区域土储未来的升值潜力， 目前 RNAV 为 16.01 元/股， 安全边际较高， 因此维持增持评级， 上调盈利预测。 预计公司 2017-19 年归母净利润 50.5/62.3/70.6 亿元，同比增幅为 21.7%/23.3%/13.3%，对应EPS 分别为 1.16/1.43/1.62 元（原预计公司 2017-19 年归母净利润 48.5/55.7/61.1 亿元，对应 EPS 分别为 1.11/1.28/1.41 元） 。