美凯龙公司新零售变革未来可期 维持“买入”评级

美凯龙

出租率全面提升，降杠杆卓有成效

收入端：加快委管商场发展，商场出租率持续提升

报告期内，公司经营了95家自营商场，经营面积约为846万平方米，平均出租率由上半年的93.0%提升至94.1%。自营商场的租赁及相关收入为80.95亿元，同比上升21.1%。公司经营了278家委管商场，经营面积约为1385万平方米，平均出租率为91.4%。委管业务收入为32.56亿元，较上年同期下降9.1%，主要系工程项目咨询及商业咨询项目数量减少所致。公司建造施工及设计收入合计为14.99亿元，相比上年同期下滑了10.2%，主要系根据工程项目进度确认收入。家装相关服务及商品销售合计录入收入13.96亿元，同比增长了14%，主要系家装相关项目数量及工程进度较去年同期有所提升所致。

利润端：Q4扣非后净利润快速增长

2021年Q4公司实现扣非净利润1.89亿元，同比增长9365.2%。盈利能力方面，2021年公司毛利率为61.67%，同比提升了0.16pct。公司净利率为14.11%，同比下滑了0.39pct。分行业看，报告期内公司家居商业服务业实现毛利率70%，同比下降了0.7pct。其中自营及租赁收入的毛利率为77.1%，同比提升了0.5pct。Q4单季度公司实现毛利率55.78%，同比提升了5.08pct，净利率约为0.93%，同比下滑了3.65pct。Q4净利率下滑的原因主要因为公司在年底一次计提了一笔无形资产(吉盛伟邦的品牌使用权)的减值损失，以及公司新增计提信用减值损失所致。费用方面，2021年公司期间费用率同比提升了1.21pct至42.48%，其中，销售/管理/研发/财务费用率分别同比提升1.4、1.11、0.14、-1.45pct至13.3%、12.92%、0.39%、15.86%。

其他重要财务指标

2021年，公司持有的投资性房地产期末余额956亿元，较上年同期期末增长2.6%。得益于轻资产扩张模式，公司将继续缩减资本开支，并以稳健的经营性现金流，持续优化资本结构，降低计息负债规模和资产负债率。公司的资产负债率由去年同期的61.2%下降为57.4%，计息负债同比下降63亿元至391亿元。