实探仓储物流园区 感知经济复苏脉动

稳步徐行，首批基础设施公募REITs上市已两年有余。两年多以来，产品发行数量和规模不断增长，也涌现诸多新变化，为公募REITs的成长画上浓墨重彩的一笔。

中金普洛斯REIT是国内首发+扩募的“双首批”公募REITs之一，日前，记者实地探访中金普洛斯REIT持有的底层资产（仓储物流园）——普洛斯增城物流园和普洛斯广州保税物流园，用脚步感受产业和经济复苏的脉动。

出租率保持稳定

每天清晨，一辆辆冷链运输车不断进出普洛斯增城物流园区，从“最初一公里”到“最后一公里”始终保鲜，将各类食品及时送入大型超市和千家万户，满足民众“舌尖上的需求”。

普洛斯增城物流园可租赁面积11.28万平方米，现作为仓储物流及配套使用，为中金普洛斯REIT持有的底层资产之一。截至上半年末，该园区出租率达94.67%。

记者在普洛斯增城物流园现场看到，该园区由6栋仓库及物业用房等配套组成，租户类型多样，冷链企业聚集是一大特色。记者走访其中一家入驻园区的冷链企业租户普冷国际物流（上海）有限公司，该企业仓库前不时有冷链运输车停靠。

“冷链对时效要求相当高，出库后48小时以内必须送达客户。”普冷国际物流（上海）有限公司华南管理区总经理郑李辉告诉记者，选择将公司广州增城物流中心设在园区内的一个重要原因在于园区附近5公里内有多个高速路口，优越的地理位置和交通条件保障了食品的新鲜送达。

与此同时，中金普洛斯REIT持有的普洛斯广州保税物流园也是一派繁忙景象：货车来往不息，工作人员忙着装货卸货。园区内一家跨境电商企业仓储运营人员现场介绍，该企业日均至少有20辆保税车驶出园区，致力于准时把各类进口货物送到消费者手上。

普洛斯华南两个仓储物流园的运营状态一定程度上反映了中金普洛斯REIT底层资产的质量。公开数据显示，上半年，中金普洛斯REIT首次募集投资的基础设施资产出租率持续稳定在90%以上。

做好风险管理

今年以来，多只公募REITs产品出现重要租户退租的突发情况，引发市场广泛关注。

对此，普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪认为：“持续为投资人提供比较稳定的回报是我们追求的目标，这意味着我们追求的是资产运营的稳定性，而不是某一个具体租户的稳定性。作为专业的资产管理人，我们有义务进一步做好主动管理。以中金普洛斯REIT为例，我们长期密切关注各个赛道的具体表现，开发了针对不同行业和客户的风险管理系统，这让我们有能力找到优质的企业，同时辨别一些有风险的企业。”

在走访过程中，记者发现普洛斯增城物流园区还配置了屋顶光伏发电系统，助力企业实现低碳运营。普洛斯相关负责人表示：“在冷链这一块我们也兼并融合了一些服务，会帮助客户做节能减排，比如做碳管理、配置屋顶光伏发电系统和储能等。”

赵明琪直言：“仓储物流园区投资运营商与企业租户的关系，不是简单的租赁关系，而是双方需要携手共同成长，即仓储物流园区投资运营商根据企业的未来业务发展规划，提供一揽子的仓储物流服务方案，助力企业实现业绩高成长的同时分享企业发展红利，这样仓储物流园的租金收入将变得更加稳健持续。”

有望继续扩募

自2020年4月试点启动以来，我国公募REITs市场快速发展。作为首发+扩募的“双首批”公募REITs之一，扩募后，中金普洛斯REIT底层资产已扩充至10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈。 

中金普洛斯REIT基金经理陈茸茸表示，之所以选择这些仓储物流园，一是希望通过纳入具有较强经济活力与成长潜力的城市仓储物流园区，进一步分散REITs底层资产组合的区域风险。二是希望借助不同区域仓储物流园的协同效应，进一步提升REITs底层资产的营收能力与业务稳健性。

“扩募达到了我们预期的效果，未来时机适宜、在监管机构允许的范畴内，我们希望能够继续扩募，纳入更多的资产量。”赵明琪称。 

展望未来，业内人士认为，公募REITs的高质量发展，一方面，离不开长线资金的支持，公募REITs需进一步丰富投资者结构。另一方面，公募REITs产品也需要“苦练内功”，在底层资产良性运营的同时做好信息披露和投资者沟通。“基础设施资产类型、原始权益人主体、投资者群体有望进一步拓展，多层次REITs市场建设将持续推进。”陈茸茸说。

来源：中国证券报·中证网 作者：黄一灵