新城控股(601155)

投资要点

事项：

公司公布2018年半年报，上半年实现营业收入157.6亿元，同比增长39.1%，归母净利润25.4亿元，同比增长122.8%，对应EPSl.14元朋殳，位于此前业绩预告区间上限。

平安观点：

业绩靓丽，预收充足：上半年公司实现营业收入1576亿元，同比增长391%，实现归母净利润254亿元，同比增长122.8%。业绩高增长主要因：1）期内结算面积2084万平米，同比增长41.8%，带动结算金额同比增长47g%至2206亿元（含合作项目）；2）受益于开业吾悦广场数量增加，投资性房地产公允价值变动收益同比增长2654%至65亿元；3）由于处置子公司及非并表项目收益增长，投资收益同比增长1335.3%至64亿元；4）由于结算结构变化，整体毛利率同比增长21个百分点至384%。期内实现竣工面积2122万平，完成全年最新竣工计划（892万平）的238%。由于销售金额远高于结算收入，期末预收款较年初增长544%至7847亿元，全年业绩有望延续高增长。

销售开工延续高增，资金回笼率高：公司2018年上半年实现销售金额953.1亿元，同比增长94.2%，市占率较2017年末提升0.5个百分点至1.4%，已完成全年销售目标的53%；累计销售面积774.6万平，同比增长118.3%。平均售价12305元／平，较2017年全年均价下降9_7%。操盘项目资金回笼率86.8%。分区域来看，苏州、常州、镇江市占率名列前茅，其中苏州区域期内销售额超百亿。期内新开工面积2073.9万平，同比大增181.4%，已完成年初计划的80.3%，延续2017年以来积极态势；下半年计划开工1913.7万平，按此测算全年开工有望达3988万平，同比增长93%，积极开工备案为销售再上台阶奠定基础，全年有望超额完成销售目标。

拿地依旧积极，低地价房价比保证盈利能力：期内公司通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式积极拓展土地资源，新增建面2074.9万平，同比增长32%，为同期销售面积的267.8%，拿地销售比仍远超行业平均；新增项目总地价490.6亿元，同比上升2.3%。平均楼面地价2366元／平米，较2017年全年下降10.2%，仅为上半年销售均价19.2%，保障项目未来盈利能力。

积极拓展融资渠道，财务状况稳健：在政策调控、融资渠道持续收紧的环境下，公司积极拓展融资渠道，期内获得85亿中期票据注册、不超过47.27亿公司债核准，为后续延续高速发展提供稳定资金支持；成功完成18亿PPN、15.93亿购房尾款ABS、13亿高级美元债发行，平均融资成本5.75%。期末在手现金248.3亿，为短期负债（短借+一年内到期长债）的173.1%，短期偿债压力无虞；净负债率、剔除预收账款的负债率100.4%、56.4%，较期初分别上升及下降37.1、1.7个百分点。

盈利预测与投资建议：公司凭借优异的逆周期拿地能力，积极在核心一二线及强三线拓展土地，显著受益本轮楼市复苏，销售开工持续高增长为业绩持续提升奠定基础。维持原有盈利预测，预计2018-2019年EPS分别为3.84元和5.17元，当前股价对应PE分别为6.3倍和4.7倍，公司快周转模式带动业绩持续超预期，拿地开工积极支持后续高成长，维持“强烈推荐”评级。

风险提示：1）按揭利率连续19个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售表现；2）当下多个城市实行限价政策，随着公司高价地步入销售和结算周期，若限价政策未有松动，公司毛利率面临下滑风险；3）目前政府在稳妥推进房地产税立法，若房地产税出台时间超预期，公司将面临政策风险。